مقدمة
عندما تقرر بيع عقار من خلال وكيل عقاري فإن أحد الأمور التي ترغب في معرفتها هو مقدار العمولة العقارية وما إذا كانت محددة بموجب القانون كما يتساءل المشترون أيضًا عما إذا كان يتعين عليهم دفع عمولة عقارية.
العمولة العقارية ليست مجرد رسم عادي بل تخضع لأحكام القانون ويجب الاتفاق عليها بين الأطراف قبل بدء التعاون بينهم في هذا الدليل سنوضح ما الذي ينص عليه القانون وما هي نسب العمولة العقارية الشائعة ومتى يستحق الوكيل العقاري الحصول على أجره.
1. ماذا ينص القانون اليوناني بشأن العمولة العقارية؟
في اليونان يخضع الوسطاء العقاريون لأحكام القانون رقم 1921/1991 ويُعد هذا القانون الإطار القانوني المنظم لأنشطة الوساطة العقارية.
لا ينص القانون على نسبة ثابتة للعمولة العقارية بل يحدد أن العمولة يجب أن تكون محل اتفاق بين الأطراف وأن تُذكر بشكل واضح في عقد الوساطة العقارية.
لذلك يمكن أن تختلف نسب العمولة العقارية أو شروطها من شركة وساطة عقارية إلى أخرى.
إذا لم يكن هناك اتفاق مكتوب فقد يظل الوكيل العقاري قادرًا على المطالبة بعمولته العقارية ومع ذلك فإن وجود عقد مكتوب وواضح يوفر الحماية لكل من مالك العقار والوكيل العقاري.
2. كم تبلغ العمولة العقارية عند بيع عقار؟
في اليونان تبلغ العمولة العقارية الشائعة لبيع العقار نحو 2٪ من سعر البيع النهائي بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة بنسبة 24٪.
هذه النسبة ليست ثابتة ويمكن أن تختلف بحسب:
- قيمة العقار
- موقع العقار
- مدى صعوبة عملية البيع
- نوع اتفاقية الوساطة العقارية
- الاتفاق المبرم بين مالك العقار والوكيل العقاري
بالنسبة للعقارات مرتفعة القيمة أو الحالات الخاصة يمكن التفاوض على نسبة العمولة العقارية.
لننظر إلى مثال إذا تم بيع عقار مقابل 200,000 يورو.
لنأخذ مثالًا: إذا تم بيع عقار بمبلغ 200,000 يورو.
تبلغ ضريبة القيمة المضافة بنسبة 24٪ مبلغ 960 يورو.
إجمالي العمولة العقارية هو 4,000 يورو + 960 يورو = 4,960 يورو.
هذا المبلغ يخص الطرف الذي وافق على دفع العمولة العقارية.
3. من يدفع العمولة العقارية: البائع أم المشتري أم كلاهما؟
في اليونان من الشائع أن يحصل الوكيل العقاري على عمولة عقارية من كلٍّ من البائع والمشتري.
لا يوجد قانون ينص على أن ذلك يجب أن يحدث في كل حالة.
يعتمد من يدفع العمولة العقارية على الاتفاق المبرم مع كل طرف.
على سبيل المثال لنفترض أن سعر بيع العقار هو 150,000 يورو.
تبلغ العمولة العقارية بنسبة 2٪ مبلغ 3,000 يورو.
تبلغ ضريبة القيمة المضافة بنسبة 24٪ 720 يورو.
إجمالي العمولة العقارية هو 3,720 يورو.
يمكن لكلٍّ من البائع والمشتري دفع عمولة عقارية.
يدفع البائع 3,720 يورو.
يدفع البائع 3,720 يورو.
يدفع البائع 3,720 يورو.
لتجنب أي لبس يجب دائمًا توضيح ترتيبات العمولة العقارية بشكل واضح في عقد الوساطة العقارية.
4. التفويض الحصري مقابل التفويض غير الحصري: ما الذي يتغير في العمولة العقارية؟
يمكن أن يؤثر نوع اتفاقية الوساطة على طريقة التعاون بين مالك العقار والوكيل العقاري.
يعني التفويض الحصري أن مالك العقار يتعامل مع وكالة عقارية واحدة فقط لفترة زمنية محددة.
ستبذل الوكالة جهودًا أكبر في تسويق العقار مثل التقاط الصور وتشغيل الإعلانات والترويج له عبر شبكة علاقاتها.
يعني التفويض غير الحصري أن مالك العقار يمكنه العمل مع عدة وكلاء عقاريين في الوقت نفسه.
يمنح هذا المالك مرونة أكبر لكن قد لا تكون الجهود التسويقية منسقة بالشكل نفسه.
لا يُعد أحد الخيارين أفضل من الآخر في جميع الحالات إذ يعتمد الاختيار المناسب على أهداف مالك العقار واحتياجاته.
5. متى يحق للوكيل العقاري الحصول على عمولة عقارية حتى إذا لم تكتمل عملية البيع؟
يُعد هذا من أكثر الجوانب التي تثير الالتباس في مجال الوساطة العقارية.
بشكل عام يستحق الوكيل العقاري العمولة عندما تؤدي جهوده إلى التوصل إلى اتفاق بين الأطراف المعنية.
في بعض الحالات قد تظل العمولة العقارية مستحقة حتى إذا لم تكتمل عملية البيع.
على سبيل المثال إذا وجد الوكيل العقاري مشتريًا يوافق على شروط البيع ثم أُلغيت الصفقة لأسباب لا علاقة لها بالوكيل العقاري.
إذا قام مالك العقار ببيع العقار مباشرةً إلى مشترٍ كان الوكيل العقاري هو من عثر عليه وقدّمه.
قد ينص عقد الوساطة العقارية أيضًا على أن الوكيل العقاري يستحق العمولة في مثل هذه الحالات.
يعتمد استحقاق العمولة العقارية دائمًا على بنود الاتفاق المبرم والظروف الخاصة بكل حالة.
6. ماذا يجب أن يتضمن عقد الوساطة العقارية؟
يحمي عقد الوساطة العقارية الجيد كلًّا من مالك العقار والوكالة العقارية.
يجب أن يتضمن:
- البيانات الكاملة للعقار
- سعر الطلب المتفق عليه
- سعر الطلب المتفق عليه
- الطرف المسؤول عن دفع العمولة العقارية
- مدة سريان الاتفاقية
- ما إذا كانت الاتفاقية حصرية أم غير حصرية
- موعد دفع العمولة العقارية
- كيفية إنهاء الاتفاقية
من المهم جدًا قراءة الاتفاقية بعناية قبل توقيعها.
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني التفاوض على العمولة العقارية؟
نعم يمكن التفاوض على العمولة العقارية فمعدلات العمولة ليست محددة بموجب القانون ويتم الاتفاق على قيمة العمولة بين العميل والوكالة العقارية وقد تختلف بحسب العقار والخدمات المقدمة.
هل أكون ملزمًا بدفع عمولة عقارية إذا لم أبع عقاري؟
ليس دائمًا إذ يعتمد استحقاق العمولة العقارية على عقد الوساطة وما إذا كان الوكيل العقاري قد قام بعمله وقد تظل العمولة مستحقة في بعض الحالات حتى إذا لم تكتمل عملية البيع.
هل تشمل العمولة العقارية ضريبة القيمة المضافة؟
عادةً لا تشمل العمولة العقارية ضريبة القيمة المضافة إذ تتم إضافة ضريبة القيمة المضافة إلى قيمة العمولة العقارية المتفق عليها.