مقدمة
يُعد عقد البيع الابتدائي للعقار خطوة مهمة عند شراء أو بيع عقار فهو ليس مجرد اتفاق شفهي بين المشتري والبائع بل هو وثيقة تنشئ التزامات قانونية على كلٍّ من المشتري والبائع.
قبل توقيع الاتفاقية يجب على كاتب العدل التحقق من هوية المشتري والبائع وبيانات الملكية وإذا كانت أي وثيقة مفقودة فقد يؤدي ذلك إلى تأخير العملية أو حتى إيقافها بالكامل.
في هذا الدليل سنوضح ما هي المستندات المطلوبة لإبرام اتفاقية بيع العقار وسنبيّن ما الذي يجب على البائع تقديمه وما الذي يحتاجه المشتري وأين يمكن الحصول على كل مستند والمدة اللازمة لاستخراجه.
1. ما هو العقد الابتدائي؟ ولماذا يتطلب مستندات؟
العقد الابتدائي هو وثيقة يتفق فيها البائع والمشتري على إتمام نقل ملكية العقار وفق شروط محددة وخلال إطار زمني معين.
نظرًا لأنه وثيقة قانونية يجب على كاتب العدل التحقق من هوية المشتري والبائع وملكية العقار وشروط الاتفاقية.
ولهذا السبب يجب تقديم بعض المستندات قبل توقيع الاتفاقية.
2. المستندات التي يحتاجها البائع لإبرام العقد الابتدائي
يحتاج البائع إلى تقديم نوعين من المستندات: المستندات الشخصية ومستندات العقار.
سيحتاج البائع إلى
- بطاقة الهوية الوطنية أو جواز السفر
- رقم التعريف الضريبي
- رقم الضمان الاجتماعي
إذا لم يتمكن البائع من حضور التوقيع فستكون هناك حاجة إلى توكيل رسمي ويجب إصداره قبل موعد التوقيع.
إذا كان البائع يقيم في الخارج فقد تحتاج بعض المستندات إلى الترجمة والتصديق الرسمي.
إذا كان البائع شركة فستكون هناك حاجة إلى مستندات إضافية بما في ذلك
- عقد تأسيس الشركة ونظامها الأساسي
شهادة التمثيل القانوني للشركة
يمكن الحصول على هذه المستندات من:
- السلطة الشرطية المختصة للحصول على بطاقة الهوية
- هيئة الضرائب اليونانية للحصول على رقم التعريف الضريبي (TIN)
- منصة IDIKA أو مركز خدمة المواطنين للحصول على رقم الضمان الاجتماعي.
كاتب العدل للحصول على التوكيل الرسمي.
يجب على البائع أيضًا تقديم مستندات تثبت ملكيته للعقار مثل:
- سند الملكية للعقار
- مستخرج السجل العقاري أو شهادة التسجيل العقاري
- شهادة ضريبة العقار
- يمكن الحصول على هذه المستندات من:
- المالك: كاتب العدل للحصول على سند الملكية.
- السجل العقاري اليوناني للحصول على مستخرج السجل العقاري.
- هيئة الضرائب اليونانية للحصول على شهادة ضريبة العقار.
3. المستندات التي يحتاجها المشتري لإبرام العقد الابتدائي
يحتاج المشتري إلى تقديم:
- بطاقة الهوية الوطنية أو جواز السفر
- رقم التعريف الضريبي
- رقم الضمان الاجتماعي
إذا كان المشتري يحصل على قرض عقاري، فقد يطلب البنك مستندات إضافية لاحقًا.
إذا كان المشتري أجنبياً، فقد يحتاج إلى تقديم:
- documents
- شهادات إثبات الهوية
- مستندات التمثيل الضريبي
بالنسبة للاتفاقية الأولية، يحتاج المشتري فقط إلى إثبات هويته.
٤. العربون في الاتفاقية الأولية: المبلغ والحماية القانونية
عند توقيع الاتفاقية الأولية، يتم عادةً دفع عربون.
عادةً ما يكون العربون بين 5٪ و10٪ من سعر الشراء. وتُعد طريقة الدفع مهمة. ويمكن أن تكون:
- تحويل بنكي
- شيك مصرفي
- طرق دفع أخرى موثقة
يحمي العربون كلاً من المشتري والبائع.
إذا تراجع المشتري عن الصفقة، فإنه يفقد العربون. وإذا تراجع البائع عن الصفقة، فعليه إعادة العربون مضاعفاً.
٥. ماذا يتحقق كاتب العدل منه قبل توقيع الاتفاقية الأولية؟
قبل التوقيع، يتحقق كاتب العدل من:
- هوية المشتري والبائع
- ملكية العقار
- شروط الاتفاقية
- أي مسائل قانونية
إذا كانت هناك أي مشكلات، فلن يواصل كاتب العدل الإجراءات حتى يتم حلها.
٦. قائمة التحقق من مستندات الاتفاقية الأولية
بالنسبة للبائع:
- بطاقة الهوية أو جواز السفر
- رقم التعريف الضريبي
- رقم الضمان الاجتماعي
- توكيل رسمي (إذا لزم الأمر)
- سند الملكية للعقار
- مستخرج السجل العقاري أو شهادة التسجيل العقاري
- شهادة ضريبة العقار
بالنسبة للمشتري:
- بطاقة الهوية أو جواز السفر
- رقم التعريف الضريبي
- رقم الضمان الاجتماعي
- معلومات التمويل (في حال استخدام قرض عقاري)
- توكيل رسمي (إذا لزم الأمر)
إن تجهيز هذه المستندات قبل التوقيع يمكن أن يساعد في تجنب التأخيرات.
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني توقيع اتفاقية دون جميع مستندات العقار؟
نعم، يمكنك توقيع اتفاقية دون جميع مستندات العقار، ولكن يجب أن تكون لديك المستندات الأساسية التي تثبت هوية البائع وملكيته للعقار.
ماذا يحدث إذا لم يتمكن البائع من حضور التوقيع؟
يمكن تمثيل البائع من قبل شخص آخر بموجب توكيل رسمي.
كم تبلغ تكلفة الاتفاقية ومن الذي يدفع تكلفتها؟
تعتمد تكلفة الاتفاقية على قيمة العقار ورسوم كاتب العدل. ويمكن للمشتري والبائع الاتفاق على من سيتحمل هذه التكلفة.