مقدمة
أعلنت اليونان عن تغيير كبير قد يزيد بشكل كبير من تكلفة شراء العقارات السكنية لبعض المشترين الدوليين.
بموجب الإجراء المُعلن عنه، سترتفع ضريبة نقل ملكية العقارات للمشترين من دول خارج الاتحاد الأوروبي إلى 15% بالنسبة لعمليات شراء العقارات السكنية المؤهلة.
ويمثل ذلك فرقًا كبيرًا عن نظام ضريبة نقل ملكية العقارات الحالي. في الوقت الحالي، تبلغ ضريبة نقل ملكية العقارات القياسية في اليونان 3% من القيمة الخاضعة للضريبة للعقار، مع رسم بلدي إضافي يتم احتسابه على الضريبة الأساسية.
يُعد التغيير المقترح مهمًا بشكل خاص بالنسبة لليونان، لأن المشترين الدوليين يمثلون جزءًا مهمًا من سوق العقارات، ولا سيما في أثينا وسالونيك والوجهات السياحية الشهيرة.
قد تكون له أيضًا تداعيات على المستثمرين الذين يفكرون في شراء عقارات مرتبطة ببرنامج التأشيرة الذهبية اليونانية.
ومع ذلك، لا تزال التفاصيل قيد التطور. تم الإعلان عن نسبة 15%، ولكن لم يتم نشر التشريع ذي الصلة بعد. وهذا يعني أن الأسئلة المهمة المتعلقة بالنطاق الدقيق للإجراء، والإعفاءات المحتملة، وتفاعله مع بعض فئات الاستثمار، لا تزال بحاجة إلى توضيح.
يوضح هذا الدليل ما تم الإعلان عنه، وكيف تُقارن ضريبة نقل ملكية العقارات المقترحة بنسبة 15% بالنظام الحالي، وما الذي قد يعنيه ذلك بالنسبة للمشترين الدوليين وسوق العقارات اليوناني.
1.ما هي ضريبة نقل ملكية العقارات الجديدة بنسبة 15%؟
سيُدخل الإجراء المُعلن عنه ضريبة نقل ملكية عقارات أعلى بشكل كبير لبعض المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي الذين يشترون عقارات سكنية في اليونان.
حاليًا، تبلغ ضريبة نقل ملكية العقارات القياسية 3% من القيمة الخاضعة للضريبة للعقار.
يتحمل المشتري مسؤولية دفع هذه الضريبة قبل إتمام عقد نقل ملكية العقار النهائي.
بموجب التغيير المُعلن عنه، سترتفع النسبة للمشترين المشمولين بالقواعد الجديدة إلى 15%.
هذا يعني أن الجنسية قد تصبح عاملًا مهمًا في تحديد تكلفة شراء العقارات السكنية في اليونان.
لماذا يُعد هذا تغييرًا مهمًا؟
يمكن أن يؤدي الفرق بين 3% و15% إلى زيادة كبيرة في مقدار رأس المال المطلوب لإتمام شراء عقار.
على سبيل المثال، باستخدام النسب الرئيسية وحدها:
- بالنسبة لعقار بقيمة 250,000 يورو، تمثل نسبة 3% مبلغ 7,500 يورو، بينما تمثل نسبة 15% مبلغ 37,500 يورو.
- بالنسبة لعقار بقيمة 400,000 يورو، تمثل نسبة 3% مبلغ 12,000 يورو، بينما تمثل نسبة 15% مبلغ 60,000 يورو.
- بالنسبة لعقار بقيمة 800,000 يورو، تمثل نسبة 3% مبلغ 24,000 يورو، بينما تمثل نسبة 15% مبلغ 120,000 يورو.
يصبح الفرق مهمًا بشكل خاص بالنسبة للاستثمارات ذات القيمة الأعلى.
هذه الأمثلة هي توضيحات مبسطة تستند إلى النسب المعلنة. وسيعتمد المعاملة الضريبية الفعلية لكل معاملة على التشريع النهائي، والقيمة الخاضعة للضريبة، وأي إعفاءات أو قواعد خاصة تنطبق.
2. من قد يتأثر بضريبة نقل الملكية بنسبة 15%؟
استنادًا إلى الإجراء المُعلن عنه حتى الآن، تستهدف النسبة الأعلى المشترين من الدول الثالثة، أي الدول الواقعة خارج الاتحاد الأوروبي.
قد يجعل هذا التمييز بين المشترين من الاتحاد الأوروبي والمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي أكثر أهمية بشكل كبير عند شراء العقارات السكنية في اليونان.
يمثل المشترون الدوليون من الدول الواقعة خارج الاتحاد الأوروبي جزءًا مهمًا من الطلب على العقارات اليونانية، بما في ذلك المستثمرون من المملكة المتحدة والولايات المتحدة والصين وتركيا وإسرائيل ودول الشرق الأوسط ومناطق أخرى.
ومع ذلك، ستحتاج الفئات المحددة من المشترين المشمولين بالإجراء إلى التأكيد في التشريع النهائي.
هل سيدفع كل مشترٍ من خارج الاتحاد الأوروبي نسبة 15%؟
لا ينبغي افتراض ذلك حتى الآن.
لم يتم نشر التشريع بعد، وبالتالي قد تتضمن القواعد النهائية إعفاءات أو شروطًا محددة أو معاملة مختلفة لأنواع معينة من المعاملات أو المشترين.
قد يكون التمييز بين فرد يشتري عقارًا سكنيًا، وشركة تستحوذ على عقار، وهياكل استثمارية أخرى مهمًا أيضًا.
ولهذا السبب، ينبغي على المشترين الانتظار حتى صدور الإطار القانوني النهائي قبل افتراض أن نسبة 15% ستنطبق على كل معاملة عقارية تتضمن مواطنًا من خارج الاتحاد الأوروبي.
3. متى ستُطبق ضريبة نقل ملكية العقارات الجديدة بنسبة 15%؟
توقيت الإجراء مهم بشكل خاص للمشترين الذين يخططون بالفعل لشراء عقار في اليونان.
في الوقت الحالي، لا يزال نظام ضريبة نقل الملكية الحالي ساريًا. ولا تزال المعلومات الرسمية المنشورة من قبل مصلحة الضرائب اليونانية تشير إلى أن ضريبة نقل ملكية العقارات القياسية تبلغ 3%.
لذلك، لا ينبغي للمشترين احتساب معاملة تتم اليوم كما لو أن ضريبة نقل الملكية بنسبة 15% مطبقة بالفعل.
من المقرر أن يُطبق الإجراء المُعلن عنه في المستقبل، ولكن يجب تحديد قواعد تطبيقه الدقيقة من خلال التشريع.
لماذا يُعد تاريخ التطبيق مهمًا؟
يمكن أن تستغرق معاملات العقارات عدة أسابيع أو أشهر لإتمامها.
قد يقوم المشتري بـ:
- حجز عقار.
- دفع عربون.
- توقيع اتفاقية مبدئية.
- إتمام الفحص القانوني النافي للجهالة.
- ترتيب التمويل.
- توقيع العقد النهائي الموثق.
إذا تغيرت القواعد الضريبية خلال هذه العملية، فإن التاريخ ذي الصلة لتحديد معدل الضريبة المطبق يصبح مهمًا للغاية.
لذلك، سيحتاج التشريع النهائي إلى توضيح ليس فقط متى تبدأ النسبة الجديدة، ولكن أيضًا كيفية التعامل مع المعاملات الجارية بالفعل.
4.كم يمكن أن يدفع المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي أكثر؟
إذا تم تطبيق نسبة 15% المُعلن عنها كما هي موصوفة حاليًا، فقد يكون الفرق في تكاليف الشراء كبيرًا.
لنفترض أن مستثمرًا دوليًا يشتري عقارًا سكنيًا بقيمة 400,000 يورو.
باستخدام معدلات ضريبة نقل الملكية الرئيسية فقط، ستعادل ضريبة بنسبة 3% مبلغ 12,000 يورو.
عند نسبة 15%، سيرتفع المبلغ إلى 60,000 يورو.
يمثل ذلك فرقًا قدره 48,000 يورو قبل احتساب النفقات الأخرى المرتبطة بالشراء.
بالنسبة لعقار بقيمة 800,000 يورو، سيصل الفرق بين معدلي الضريبة الرئيسيين إلى 96,000 يورو.
تصبح ميزانية الشراء الإجمالية أكثر أهمية.
ينبغي ألا يحسب مشترو العقارات استثمارهم بناءً على سعر الشراء المُعلن عنه فقط.
يمكن أن تشمل التكاليف الأخرى:
- ضريبة نقل ملكية العقار، حيثما تنطبق.
- أتعاب كاتب العدل.
- الأتعاب القانونية.
- نفقات السجل العقاري أو الكاداستر.
- الفحص الفني النافي للجهالة.
- أتعاب الوكالة، حيثما تنطبق.
- التكاليف الإدارية الأخرى.
إذا ارتفعت ضريبة نقل الملكية بشكل كبير لفئة معينة من المشترين، فإن تكاليف الشراء الإضافية هذه تصبح جزءًا أكثر أهمية من حساب الاستثمار.
قد يؤثر هذا أيضًا على الحد الأقصى لسعر العقار الذي يكون بعض المشترين الدوليين مستعدين أو قادرين على النظر فيه.
5.ماذا يمكن أن يعني هذا بالنسبة لمستثمري التأشيرة الذهبية؟
تُعد ضريبة نقل ملكية العقارات المُعلن عنها بنسبة 15% مهمة بشكل خاص لسوق التأشيرة الذهبية اليونانية.
صُمم برنامج التأشيرة الذهبية خصيصًا لمواطني الدول الثالثة، ما يعني أن العديد من مشتري العقارات الذين يستخدمون البرنامج قد يندرجون ضمن الفئة المستهدفة بالضريبة الجديدة.
في إطار التأشيرة الذهبية الحالي، تندرج الاستثمارات العقارية المؤهلة عمومًا ضمن ثلاث فئات رئيسية من العقارات:
- 800,000 يورو في المناطق ذات الطلب المرتفع، بما في ذلك أتيكا، والوحدة الإقليمية لسالونيك، وميكونوس وسانتوريني، بالإضافة إلى بعض الجزر اليونانية الأكبر حجمًا.
- 400,000 يورو في أجزاء أخرى من اليونان.
- 250,000 يورو لفئات محددة، بما في ذلك تحويلات العقارات التجارية المؤهلة إلى سكنية وبعض المباني المدرجة.
تتضمن مسارا 400,000 يورو و800,000 يورو أيضًا متطلبات إضافية، بما في ذلك الاستثمار في عقار واحد، وبالنسبة للعقارات المبنية، حد أدنى لمساحة الاستخدام الرئيسي يبلغ 120 مترًا مربعًا.
هل يمكن أن تنطبق ضريبة 15% على عقارات التأشيرة الذهبية؟
هذا أحد أهم الأسئلة التي لا تزال بحاجة إلى توضيح.
نظرًا لأن مستثمري التأشيرة الذهبية هم عمومًا من مواطني الدول الثالثة، فقد يتأثر الكثير منهم بالضريبة الأعلى على نقل الملكية عند شراء العقارات السكنية.
ومع ذلك، لم يتم نشر التشريع النهائي بعد، ولا تزال المعاملة الدقيقة للفئات المختلفة من عقارات التأشيرة الذهبية وأي إعفاءات محتملة بحاجة إلى التأكيد. وقد سلطت التقارير الأخيرة الضوء بشكل خاص على حالة عدم اليقين بشأن التفاعل بين الضريبة الجديدة واستثمارات التأشيرة الذهبية.
قد يكون هذا التمييز مهمًا بشكل خاص لمسار 250,000 يورو، بما في ذلك العقارات التجارية التي تم تحويلها إلى استخدام سكني.
لذلك، ينبغي على المستثمرين تجنب افتراض أن كل معاملة للتأشيرة الذهبية ستحصل تلقائيًا على المعاملة الضريبية نفسها إلى أن تصبح القواعد النهائية متاحة.
6. هل يمكن أن تؤدي الضريبة الجديدة إلى تقليل الطلب الأجنبي على العقارات؟
قد تؤثر الزيادة الكبيرة في تكاليف المعاملات على سلوك المشترين الدوليين للعقارات.
بالنسبة لبعض المستثمرين، قد تصبح الضريبة الإضافية ببساطة تكلفة أخرى يتم إدراجها ضمن الميزانية الاستثمارية الإجمالية.
أما بالنسبة للآخرين، فقد يؤثر الفرق بين المعدل الحالي ومعدل 15% على ما إذا كان شراء العقار سيظل جذابًا من الناحية المالية.
قد يكون هذا مهمًا بشكل خاص للمشترين الذين يقارنون اليونان بأسواق العقارات الأوروبية أو المتوسطية الأخرى.
قد يصبح المشترون أكثر حساسية للأسعار.
إذا ارتفعت تكاليف الشراء، فقد يستجيب المشترون الدوليون من خلال:
- خفض الحد الأقصى لميزانية شراء العقار.
- التفاوض بشكل أكثر حدة على أسعار الشراء.
- التركيز على العقارات ذات العوائد الإيجارية الأقوى.
- البحث عن فئات استثمارية تحصل على معاملة ضريبية مختلفة.
- مقارنة اليونان بشكل أكثر دقة مع وجهات استثمارية بديلة.
إتمام عمليات الشراء المخطط لها قبل دخول القواعد الجديدة حيز التنفيذ، حيثما كان ذلك ممكنًا قانونيًا.
قد يختلف التأثير أيضًا اعتمادًا على نوع المشتري.
قد يتصرف مشتري نمط الحياة الذي يشتري منزلًا ثانيًا بشكل مختلف عن مستثمر يكون هدفه الأساسي هو العائد الإيجاري أو الأهلية للحصول على التأشيرة الذهبية.
بالنسبة للمشترين الذين يركزون على الاستثمار، تؤثر كل تكلفة شراء إضافية على حساب العائد الإجمالي.
7.كيف يمكن أن تتأثر أثينا وسالونيك والأسواق السياحية؟
من غير المرجح أن يكون تأثير الضريبة المُعلن عنها متطابقًا في جميع أنحاء اليونان.
ينشط المشترون الدوليون بشكل أكبر في بعض أسواق العقارات مقارنةً بغيرها، ما يعني أن المناطق ذات الانكشاف الأكبر على الطلب الأجنبي قد تشعر بالتأثيرات بشكل أقوى.
أثينا.
جذبت أثينا استثمارات دولية كبيرة في السنوات الأخيرة، بما في ذلك مشتري التأشيرة الذهبية والمستثمرين الذين يشترون العقارات لتحقيق دخل من الإيجار.
إذا ارتفعت تكاليف الشراء بشكل كبير للمواطنين من الدول الثالثة، فقد يصبح بعض المشترين أكثر انتقائية بشأن الحي، وحالة العقار، والعوائد المتوقعة.
قد تظل المناطق الرئيسية ذات المعروض المحدود مرنة، بينما قد تواجه العقارات التي يتم تسعيرها بشكل أساسي بناءً على طلب المستثمرين الدوليين تفاوضًا أكبر.
ثيسالونيكي.
تتمتع سالونيك أيضًا بسوق استثمار دولي راسخ.
تجذب المدينة مستثمري التأشيرة الذهبية والطلاب والمشترين الدوليين والمشترين الذين يبحثون عن عقارات سكنية ذات إمكانية لتحقيق دخل إيجاري طويل الأجل.
قد تؤدي ضريبة نقل ملكية أعلى إلى زيادة أهمية التسعير الواقعي والعوائد الإيجارية، ولا سيما بالنسبة للشقق الاستثمارية.
ومع ذلك، تتمتع سالونيك أيضًا بطلب سكني محلي كبير، ما يعني أن التأثير سيعتمد على المنطقة الفردية وفئة العقار.
ومع ذلك، تتمتع سالونيك أيضًا بطلب سكني محلي كبير، ما يعني أن التأثير سيعتمد على المنطقة الفردية وفئة العقار.
تجذب الوجهات الشهيرة مثل هالكيديكي وكريت والجزر اليونانية عددًا كبيرًا من المشترين الدوليين للمنازل الثانية.
بالنسبة لهؤلاء المشترين، لا يعتمد القرار دائمًا بشكل حصري على العوائد المالية.
يمكن أن تكون نمط الحياة والاستخدام الشخصي والموقع والملكية طويلة الأجل عوامل مهمة بالقدر نفسه.
ونتيجة لذلك، قد تستمر الوجهات الفاخرة ذات المعروض المحدود في جذب المشترين الدوليين حتى إذا ارتفعت تكاليف المعاملات.
8.هل يمكن أن يؤثر الإجراء على أسعار العقارات؟
من المحتمل ذلك، لكن من غير المرجح أن يكون التأثير فوريًا أو موحدًا.
تزيد ضريبة نقل الملكية الأعلى من إجمالي تكلفة الشراء بالنسبة للمشتري، بدلًا من أن تؤدي بشكل مباشر إلى خفض المبلغ الذي يطلبه البائع.
ومع ذلك، إذا أصبح عدد كافٍ من المشترين الدوليين أكثر حساسية للأسعار، فقد يؤثر ذلك في نهاية المطاف على المفاوضات والأسعار المطلوبة في الأسواق التي تعتمد بشكل كبير على الطلب الأجنبي.
قد يواجه البائعون مفاوضات أقوى.
لنفترض أن مشتريًا لديه ميزانية استثمار إجمالية ثابتة.
إذا كان يجب تخصيص جزء أكبر من تلك الميزانية للضريبة، فقد يتوفر رأس مال أقل للعقار نفسه.
لذلك، قد يحاول بعض المشترين التفاوض على سعر شراء أقل للتعويض عن تكلفة الشراء الإضافية.
سيعتمد قبول البائعين لهذه العروض على:
- الطلب المحلي.
- الطلب المحلي.
- توفر العقارات المماثلة.
- جودة العقار.
- الموقع.
- دوافع البائع.
- نسبة الطلب القادمة من المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي.
هذا يعني أن الضريبة الجديدة لن تتسبب تلقائيًا في انخفاض أسعار العقارات في اليونان.
قد تتفاعل الأسواق المدعومة بطلب محلي قوي وطلب من الاتحاد الأوروبي بشكل مختلف تمامًا عن قطاعات العقارات التي تعتمد بشكل كبير على مستثمري الدول الثالثة.
9.ما الذي ينبغي على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي مراعاته قبل الشراء؟
بالنسبة للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي الذين يفكرون حاليًا في شراء عقار في اليونان، أصبح التوقيت والوضوح القانوني أكثر أهمية بشكل متزايد.
الخطوة الأولى هي التمييز بين القواعد المطبقة اليوم والإجراءات التي تم الإعلان عنها للمستقبل.
إلى أن يدخل التشريع الجديد حيز التنفيذ، ينبغي على المشترين احتساب المعاملات وفقًا للإطار الضريبي المطبق قانونيًا في وقت الشراء.
ينبغي على المشترين فحص إجمالي تكلفة الشراء.
لم يعد سعر العقار المُعلن عنه وحده كافيًا لمقارنة الاستثمارات.
ينبغي على المشترين احتساب:
- سعر الشراء.
- ضريبة نقل ملكية العقارات المطبقة.
- نفقات كاتب العدل.
- النفقات القانونية.
- تكاليف التسجيل.
- أتعاب الوكالة، حيثما تنطبق.
- تكاليف التجديد أو التأثيث.
- نفقات التأشيرة الذهبية، حيثما كان ذلك مناسبًا.
يوفر هذا صورة أكثر واقعية لرأس المال المطلوب والعائد المتوقع على الاستثمار.
لا تتعجل شراء عقار لمجرد أن القواعد الضريبية قد تتغير.
قد تشجع زيادة ضريبية مرتقبة بعض المشترين على إتمام المعاملات في وقت أبكر.
ومع ذلك، لا ينبغي أن يحل ذلك محل الفحص النافي للجهالة المناسب.
يجب التحقق من الوضع القانوني للعقار، ووثائق الملكية، وتراخيص البناء، والقيمة السوقية، وأهلية العقار للحصول على التأشيرة الذهبية قبل إتمام عملية الشراء.
لا تعوّض تكلفة الضريبة الأقل عن شراء عقار غير مناسب أو مسعّر بشكل غير صحيح.
10.
ما التفاصيل التي لا تزال بحاجة إلى توضيح؟
Several important questions remain unanswered because the final legislative framework has not yet been published.
يمكن أن تؤثر هذه التفاصيل بشكل كبير على كيفية تطبيق الإجراء عمليًا.
من بين المسائل التي تحتاج إلى تو
- تاريخ سريان الضريبة المحدد.
- التعريف الدقيق للمشترين الخاضعين لنسبة 15%.
- ما إذا كانت الإقامة أو الإقامة الضريبية ستؤثر على الأهلية.
- كيفية التعامل مع عمليات الشراء المشتركة التي تشمل مواطنين من الاتحاد الأوروبي ومن خارج الاتحاد الأوروبي.
- ما إذا كانت الشركات ستُعامل بشكل مختلف عن الأفراد.
- المعاملات التي ستؤهل للحصول على إعفاءات، إن وُجدت.
- كيفية التعامل مع مشتريات التأشيرة الذهبية.
- ما إذا كانت فئات عقارات التأشيرة الذهبية الخاصة ستحصل على معاملة مختلفة.
- كيفية التعامل مع المعاملات التي تكون قيد التنفيذ بالفعل عند دخول القواعد الجديدة حيز التنفيذ.
إلى أن يتم تأكيد هذه التفاصيل من خلال التشريع، ينبغي على المشترين توخي الحذر بشأن اتخاذ قرارات مالية استنادًا فقط إلى الإعلانات الأولية.
يُعد التمييز بين سياسة مُعلن عنها وقانون دخل بالفعل حيز التنفيذ مهمًا بشكل خاص في معاملات العقارات، حيث يمكن حتى لاختلاف بسيط في المعاملة الضريبية أن يغيّر بشكل كبير إجمالي تكلفة الشراء.
الأسئلة الشائعة (FAQs)
هل ضريبة نقل ملكية العقارات بنسبة 15% سارية بالفعل في اليونان؟
لا. ضريبة نقل ملكية العقارات المُعلن عنها بنسبة 15% لبعض المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي ليست سارية حاليًا.
في الوقت الحالي، لا تزال ضريبة نقل ملكية العقارات القياسية في اليونان تبلغ 3% من القيمة الخاضعة للضريبة للعقار، مع احتساب الرسم البلدي الإضافي المطبق على الضريبة الأساسية.
تم الإعلان عن الإجراء الجديد، ولكن لا يزال يتعين تأكيد التشريع النهائي وقواعد التطبيق التفصيلية.
من سيتعين عليه دفع ضريبة نقل ملكية العقارات بنسبة 15%؟
استنادًا إلى المعلومات المُعلن عنها حتى الآن، من المقرر أن تُطبق النسبة الأعلى على بعض عمليات شراء العقارات السكنية من قبل مشترين من الدول الثالثة، أي الدول الواقعة خارج الاتحاد الأوروبي.
ومع ذلك، سيعتمد التعريف الدقيق للمشترين المشمولين بالإجراء وأي إعفاءات على التشريع النهائي.
هل سيتعين على مواطني الاتحاد الأوروبي دفع ضريبة بنسبة 15%؟
يستهدف الإجراء المُعلن عنه تحديدًا المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي.
استنادًا إلى المعلومات المتاحة حاليًا، لا يُعد المشترون من الاتحاد الأوروبي الفئة المستهدفة بنسبة 15% المقترحة.
ومع ذلك، سيحدد التشريع النهائي النطاق الدقيق للإجراء.
حاليًا، تبلغ ضريبة نقل ملكية العقارات القياسية في اليونان 3% من القيمة الخاضعة للضريبة للعقار، مع رسم بلدي إضافي يُحتسب على الضريبة الأساسية.
تبلغ ضريبة نقل ملكية العقارات القياسية حاليًا 3% من القيمة الخاضعة للضريبة للعقار.
يتحمل المشتري عمومًا مسؤولية دفع الضريبة قبل إتمام نقل ملكية العقار النهائي.
ينبغي أيضًا أخذ نفقات المعاملة الأخرى، مثل تكاليف كاتب العدل والتكاليف القانونية وتكاليف التسجيل، في الاعتبار عند احتساب التكلفة الإجمالية لشراء العقارات في اليونان.
هل سيتعين على مستثمري التأشيرة الذهبية دفع ضريبة بنسبة 15%؟
هذه إحدى المسائل المهمة التي لا تزال بحاجة إلى توضيح.
مستثمرو التأشيرة الذهبية هم مواطنون من الدول الثالثة، لذا قد يؤثر الإجراء المُعلن عنه على العديد من المشترين الذين يستخدمون البرنامج.
ومع ذلك، يحتاج التشريع النهائي إلى توضيح كيفية التعامل مع استثمارات التأشيرة الذهبية على وجه الدقة وما إذا كانت أي فئات أو معاملات ستحصل على معاملة مختلفة.
ماذا عن مسار العقارات بقيمة 250,000 يورو للتأشيرة الذهبية؟
ينطبق مسار التأشيرة الذهبية بقيمة 250,000 يورو حاليًا على فئات محددة من العقارات، بما في ذلك تحويلات العقارات التجارية المؤهلة إلى عقارات سكنية وبعض المباني المدرجة.
سيعتمد ما إذا كانت هذه المعاملات ستخضع لضريبة نقل الملكية المُعلن عنها بنسبة 15% أو ستحصل على معاملة مختلفة على التشريع النهائي.
لذلك، ينبغي على المستثمرين تجنب افتراض أن المعاملة الضريبية لمسار 250,000 يورو قد تم تحديدها بالفعل.
كم ستكون الضريبة على عقار بقيمة 250,000 يورو؟
باستخدام النسب الرئيسية كمثال مبسط، ستعادل ضريبة نقل الملكية بنسبة 3% على 250,000 يورو مبلغ 7,500 يورو.
عند نسبة 15%، سيبلغ المبلغ المكافئ 37,500 يورو.
يمثل ذلك فرقًا قدره 30,000 يورو.
ومع ذلك، فهذا مجرد توضيح. وسيعتمد المبلغ الفعلي المستحق على القيمة الخاضعة للضريبة للمعاملة، والتشريع الساري في ذلك الوقت، وأي إعفاءات أو قواعد إضافية مطبقة.
هل يمكن أن تؤدي ضريبة 15% إلى خفض أسعار العقارات في اليونان؟
قد تؤثر على بعض أجزاء السوق، لكن هذا لا يعني تلقائيًا أن أسعار العقارات ستنخفض.
إذا أصبح المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي أكثر حساسية للأسعار بسبب ارتفاع تكاليف الشراء، فقد يواجه البائعون في الأسواق ذات الطلب الأجنبي الكبير مفاوضات أقوى.
ومع ذلك، تتأثر أسعار العقارات أيضًا بالطلب المحلي، والمشترين من الاتحاد الأوروبي، ومعروض المساكن، وتكاليف البناء، والموقع، والاقتصاد ككل.
هل ينبغي للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي الشراء قبل بدء تطبيق الضريبة الجديدة؟
قد يؤثر احتمال فرض ضريبة أعلى في المستقبل على توقيت بعض قرارات الاستثمار.
ومع ذلك، لا ينبغي للمشترين التسرع في إتمام معاملة لمجرد إتمامها قبل تغيير ضريبي محتمل.
لا يزال ينبغي تقييم الفحص القانوني النافي للجهالة، وحالة العقار، والقيمة السوقية، وإمكانات الاستثمار، وأهلية التأشيرة الذهبية، حيثما كان ذلك مناسبًا، بشكل صحيح.
ينبغي على المشترين أيضًا التأكد من القواعد الضريبية التي تنطبق على معاملتهم الفردية قبل توقيع عقد الشراء النهائي.
ماذا يحدث إذا كنت قد دفعت بالفعل عربونًا؟
ستعتمد معاملة المعاملات التي تكون قيد التنفيذ بالفعل على الأحكام الانتقالية الواردة في التشريع النهائي.
قد تشمل العوامل المهمة المحتملة تاريخ دفع العربون، أو الاتفاقية المبدئية، أو العقد النهائي الموثق.
إلى أن يتم نشر التشريع، لا ينبغي للمشترين افتراض أن دفع العربون يضمن تلقائيًا معاملتهم وفقًا للنظام الضريبي الحالي.
متى سنعرف القواعد النهائية؟
ستصبح الصورة الكاملة أكثر وضوحًا عندما يتم نشر التشريع ذي الصلة وتفاصيل التطبيق رسميًا.
إلى ذلك الحين، ينبغي اعتبار التفاصيل المتعلقة بالإعفاءات، واستثمارات التأشيرة الذهبية، والمعاملات قيد التنفيذ بالفعل، والفئات المحددة من المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي المتأثرين، خاضعة للتغيير.