Εισαγωγή
Η Ελλάδα έχει ανακοινώσει μια σημαντική αλλαγή που θα μπορούσε να αυξήσει σημαντικά το κόστος αγοράς κατοικιών για ορισμένους διεθνείς αγοραστές.
Σύμφωνα με το ανακοινωθέν μέτρο, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για αγοραστές από χώρες εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης θα αυξηθεί στο 15% για επιλέξιμες αγορές κατοικιών.
Αυτό θα αποτελούσε σημαντική διαφορά σε σχέση με το ισχύον σύστημα φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Επί του παρόντος, ο βασικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων στην Ελλάδα ανέρχεται σε 3% της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, με πρόσθετη δημοτική εισφορά που υπολογίζεται επί του κύριου φόρου.
Η προτεινόμενη αλλαγή είναι ιδιαίτερα σημαντική για την Ελλάδα, επειδή οι διεθνείς αγοραστές αποτελούν σημαντικό μέρος της αγοράς ακινήτων, ιδιαίτερα στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και τους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.
Θα μπορούσε επίσης να έχει συνέπειες για επενδυτές που εξετάζουν αγορές ακινήτων που συνδέονται με το ελληνικό πρόγραμμα Golden Visa.
Ωστόσο, οι λεπτομέρειες εξακολουθούν να διαμορφώνονται. Ο συντελεστής του 15% έχει ανακοινωθεί, αλλά η σχετική νομοθεσία δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί. Αυτό σημαίνει ότι σημαντικά ζητήματα σχετικά με το ακριβές πεδίο εφαρμογής του μέτρου, τις πιθανές εξαιρέσεις και την αλληλεπίδρασή του με ορισμένες επενδυτικές κατηγορίες εξακολουθούν να χρειάζονται διευκρίνιση.
Αυτός ο οδηγός εξηγεί τι έχει ανακοινωθεί, πώς συγκρίνεται ο προτεινόμενος φόρος μεταβίβασης ακινήτων 15% με το ισχύον σύστημα και τι θα μπορούσε να σημαίνει για τους διεθνείς αγοραστές και την ελληνική αγορά ακινήτων.
1. Τι είναι ο νέος φόρος μεταβίβασης ακινήτων 15%;
Το ανακοινωθέν μέτρο θα εισήγαγε έναν σημαντικά υψηλότερο φόρο μεταβίβασης ακινήτων για ορισμένους αγοραστές από χώρες εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης που αγοράζουν κατοικίες στην Ελλάδα.
Επί του παρόντος, ο βασικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων ανέρχεται σε 3% της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.
Ο αγοραστής είναι υπεύθυνος για την καταβολή αυτού του φόρου πριν από την ολοκλήρωση του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου.
Σύμφωνα με την ανακοινωθείσα αλλαγή, ο συντελεστής για τους αγοραστές που καλύπτονται από τους νέους κανόνες θα αυξηθεί στο 15%.
Αυτό σημαίνει ότι η υπηκοότητα θα μπορούσε να καταστεί σημαντικός παράγοντας για τον καθορισμό του κόστους απόκτησης κατοικίας στην Ελλάδα.
Γιατί αποτελεί σημαντική αλλαγή;
Η διαφορά μεταξύ 3% και 15% μπορεί να αυξήσει σημαντικά το ποσό κεφαλαίου που απαιτείται για την ολοκλήρωση μιας αγοράς ακινήτου.
Για παράδειγμα, χρησιμοποιώντας μόνο τους βασικούς συντελεστές:
- Σε ένα ακίνητο αξίας €250.000, το 3% αντιστοιχεί σε €7.500, ενώ το 15% αντιστοιχεί σε €37.500
Σε ένα ακίνητο αξίας 400.000 €, το 3% αντιστοιχεί σε 12.000 €, ενώ το 15% αντιστοιχεί σε 60.000 €.
Σε ένα ακίνητο αξίας 800.000 €, το 3% αντιστοιχεί σε 24.000 €, ενώ το 15% αντιστοιχεί σε 120.000 €.
Η διαφορά γίνεται ιδιαίτερα σημαντική για επενδύσεις υψηλότερης αξίας.
Αυτά τα παραδείγματα είναι απλοποιημένες ενδεικτικές περιπτώσεις που βασίζονται στα αναφερόμενα ποσοστά. Η πραγματική φορολογική μεταχείριση μιας μεμονωμένης συναλλαγής θα εξαρτηθεί από την τελική νομοθεσία, τη φορολογητέα αξία και τυχόν απαλλαγές ή ειδικούς κανόνες που ισχύουν.
2. Ποιοι θα μπορούσαν να επηρεαστούν από τον φόρο μεταβίβασης 15%;
Με βάση το μέτρο που έχει ανακοινωθεί μέχρι στιγμής, ο υψηλότερος συντελεστής αφορά αγοραστές από τρίτες χώρες, δηλαδή χώρες εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Αυτό θα μπορούσε να καταστήσει τη διάκριση μεταξύ αγοραστών από την ΕΕ και εκτός ΕΕ σημαντικά πιο σημαντική κατά την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα.
Οι διεθνείς αγοραστές από χώρες εκτός της ΕΕ αντιπροσωπεύουν σημαντικό μέρος της ζήτησης για ελληνικά ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων επενδυτών από το Ηνωμένο Βασίλειο, τις Ηνωμένες Πολιτείες, την Κίνα, την Τουρκία, το Ισραήλ και χώρες της Μέσης Ανατολής και άλλων περιοχών.
Ωστόσο, οι ακριβείς κατηγορίες αγοραστών που θα καλύπτονται από το μέτρο θα πρέπει να επιβεβαιωθούν στην τελική νομοθεσία.
Θα πληρώνει κάθε αγοραστής εκτός ΕΕ φόρο 15%;
Αυτό δεν θα πρέπει ακόμη να θεωρείται δεδομένο.
Η νομοθεσία δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί και, ως εκ τούτου, οι τελικοί κανόνες ενδέχεται να περιλαμβάνουν εξαιρέσεις, συγκεκριμένες προϋποθέσεις ή διαφορετική μεταχείριση για ορισμένους τύπους συναλλαγών ή αγοραστών.
Η διάκριση μεταξύ ενός ιδιώτη που αγοράζει ένα ακίνητο κατοικίας, μιας εταιρείας που αποκτά ακίνητη περιουσία και άλλων επενδυτικών δομών μπορεί επίσης να είναι σημαντική.
Για τον λόγο αυτό, οι αγοραστές θα πρέπει να περιμένουν το τελικό νομικό πλαίσιο προτού θεωρήσουν ότι ο συντελεστής 15% θα εφαρμόζεται σε κάθε συναλλαγή ακινήτου που αφορά πολίτη εκτός ΕΕ.
3. Πότε θα εφαρμοστεί ο νέος φόρος μεταβίβασης ακινήτων 15%;
Ο χρόνος εφαρμογής του μέτρου είναι ιδιαίτερα σημαντικός για τους αγοραστές που ήδη σχεδιάζουν την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα.
Προς το παρόν, το ισχύον καθεστώς φόρου μεταβίβασης παραμένει σε ισχύ. Οι επίσημες πληροφορίες που δημοσιεύονται από την ελληνική φορολογική αρχή εξακολουθούν να αναφέρουν ότι ο κανονικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων είναι 3%.
Επομένως, οι αγοραστές δεν θα πρέπει να υπολογίζουν μια συναλλαγή που πραγματοποιείται σήμερα σαν να ίσχυε ήδη φόρος μεταβίβασης 15%.
Το ανακοινωθέν μέτρο προορίζεται να εφαρμοστεί στο μέλλον, αλλά οι ακριβείς κανόνες εφαρμογής του πρέπει να καθοριστούν μέσω νομοθεσίας.
Γιατί έχει σημασία η ημερομηνία εφαρμογής;
Οι συναλλαγές ακινήτων μπορεί να χρειαστούν αρκετές εβδομάδες ή μήνες για να ολοκληρωθούν.
Ένας αγοραστής μπορεί:
- Να δεσμεύσει ένα ακίνητο.
- Να καταβάλει προκαταβολή.
- Να υπογράψει προσύμφωνο.
- Να ολοκληρώσει τον νομικό έλεγχο.
Να εξασφαλίσει χρηματοδότηση.
Να υπογράψει το οριστικό συμβολαιογραφικό συμβόλαιο.
Εάν οι φορολογικοί κανόνες αλλάξουν κατά τη διάρκεια αυτής της διαδικασίας, η σχετική ημερομηνία για τον καθορισμό του φορολογικού συντελεστή που εφαρμόζεται καθίσταται εξαιρετικά σημαντική.
Ως εκ τούτου, η τελική νομοθεσία θα πρέπει να διευκρινίσει όχι μόνο πότε αρχίζει να ισχύει ο νέος συντελεστής, αλλά και πώς θα αντιμετωπίζονται οι συναλλαγές που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη.
4. Πόσο περισσότερο θα μπορούσαν να πληρώσουν οι αγοραστές εκτός ΕΕ;
Εάν ο ανακοινωθείς συντελεστής 15% εφαρμοστεί όπως περιγράφεται επί του παρόντος, η διαφορά στο κόστος απόκτησης θα μπορούσε να είναι σημαντική.
Εξετάστε την περίπτωση ενός διεθνούς επενδυτή που αγοράζει ένα ακίνητο κατοικίας αξίας €400.000.
Χρησιμοποιώντας μόνο τους βασικούς συντελεστές φόρου μεταβίβασης, ένας φόρος 3% θα ανερχόταν σε €12.000.
Με συντελεστή 15%, το ποσό θα αυξανόταν σε €60.000.
Αυτό αντιπροσωπεύει μια διαφορά €48.000 πριν ληφθούν υπόψη άλλα έξοδα που σχετίζονται με την αγορά.
Για ένα ακίνητο αξίας €800.000, η διαφορά μεταξύ των δύο βασικών συντελεστών θα έφτανε τις €96.000.
Ο συνολικός προϋπολογισμός αγοράς γίνεται πιο σημαντικός.
Οι αγοραστές ακινήτων δεν θα πρέπει ποτέ να υπολογίζουν την επένδυσή τους με βάση μόνο τη διαφημιζόμενη τιμή αγοράς.
Άλλα έξοδα μπορεί να περιλαμβάνουν:
- Φόρο μεταβίβασης ακινήτου, όπου εφαρμόζεται.
- Συμβολαιογραφικά έξοδα.
- Νομικά έξοδα.
- Έξοδα Κτηματολογίου ή Υποθηκοφυλακείου.
- Έξοδα τεχνικού ελέγχου.
Τις μεσιτικές αμοιβές, όπου εφαρμόζονται.
Άλλα διοικητικά έξοδα.
Εάν ο φόρος μεταβίβασης αυξηθεί σημαντικά για μια συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών, αυτά τα πρόσθετα έξοδα απόκτησης γίνονται ακόμη πιο σημαντικό μέρος του υπολογισμού της επένδυσης.
Αυτό θα μπορούσε επίσης να επηρεάσει τη μέγιστη τιμή ακινήτου που ορισμένοι διεθνείς αγοραστές είναι πρόθυμοι ή έχουν τη δυνατότητα να εξετάσουν.
5. Τι θα μπορούσε να σημαίνει αυτό για τους επενδυτές της Golden Visa;
Ο ανακοινωθείς φόρος μεταβίβασης ακινήτων 15% είναι ιδιαίτερα σημαντικός για την αγορά της Ελληνικής Golden Visa.
Το πρόγραμμα Golden Visa έχει σχεδιαστεί ειδικά για υπηκόους τρίτων χωρών, πράγμα που σημαίνει ότι πολλοί αγοραστές ακινήτων που χρησιμοποιούν το πρόγραμμα θα μπορούσαν ενδεχομένως να εμπίπτουν στην κατηγορία που αφορά ο νέος φόρος.
Σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο της Golden Visa, οι επιλέξιμες επενδύσεις σε ακίνητα εμπίπτουν γενικά σε τρεις κύριες κατηγορίες ακινήτων:
€800.000 σε περιοχές υψηλής ζήτησης, συμπεριλαμβανομένης της Αττικής, της Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης, της Μυκόνου και της Σαντορίνης, καθώς και ορισμένων μεγαλύτερων ελληνικών νησιών.
€400.000 σε άλλες περιοχές της Ελλάδας.
€250.000 για συγκεκριμένες κατηγορίες, συμπεριλαμβανομένων των επιλέξιμων μετατροπών επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες και ορισμένων διατηρητέων κτιρίων.
Οι κατηγορίες των €400.000 και €800.000 περιλαμβάνουν επίσης πρόσθετες απαιτήσεις, όπως η επένδυση σε ένα μόνο ακίνητο και, για τα δομημένα ακίνητα, ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120 τετραγωνικών μέτρων.
Θα μπορούσε ο φόρος 15% να εφαρμοστεί στα ακίνητα της Golden Visa;
Αυτό είναι ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα που πρέπει ακόμη να διευκρινιστούν.
Επειδή οι επενδυτές της Golden Visa είναι γενικά υπήκοοι τρίτων χωρών, πολλοί θα μπορούσαν ενδεχομένως να επηρεαστούν από τον υψηλότερο φόρο μεταβίβασης κατά την αγορά ακινήτου κατοικίας.
Ωστόσο, η τελική νομοθεσία δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί και η ακριβής μεταχείριση των διαφορετικών κατηγοριών ακινήτων της Golden Visa, καθώς και τυχόν πιθανές εξαιρέσεις, πρέπει ακόμη να επιβεβαιωθούν. Πρόσφατα δημοσιεύματα έχουν επισημάνει συγκεκριμένα την αβεβαιότητα σχετικά με την αλληλεπίδραση μεταξύ του νέου φόρου και των επενδύσεων της Golden Visa.
Αυτή η διάκριση θα μπορούσε να είναι ιδιαίτερα σημαντική για την κατηγορία των €250.000, συμπεριλαμβανομένων των επαγγελματικών ακινήτων που μετατρέπονται σε κατοικίες.
Οι επενδυτές θα πρέπει, επομένως, να αποφεύγουν να θεωρούν ότι κάθε συναλλαγή Golden Visa θα έχει αυτόματα την ίδια φορολογική μεταχείριση μέχρι να είναι διαθέσιμοι οι τελικοί κανόνες.
6.Θα μπορούσε ο νέος φόρος να μειώσει τη ζήτηση ακινήτων από ξένους αγοραστές;
Μια σημαντική αύξηση του κόστους συναλλαγής θα μπορούσε να επηρεάσει τη συμπεριφορά των διεθνών αγοραστών ακινήτων.
Για ορισμένους επενδυτές, ο πρόσθετος φόρος μπορεί απλώς να γίνει ένα ακόμη κόστος που περιλαμβάνεται στον συνολικό προϋπολογισμό της επένδυσης.
Για άλλους, ωστόσο, η διαφορά μεταξύ του ισχύοντος συντελεστή και ενός συντελεστή 15% θα μπορούσε να επηρεάσει το κατά πόσο η αγορά ενός ακινήτου παραμένει οικονομικά ελκυστική.
Αυτό μπορεί να είναι ιδιαίτερα σημαντικό για αγοραστές που συγκρίνουν την Ελλάδα με άλλες ευρωπαϊκές ή μεσογειακές αγορές ακινήτων.
Οι αγοραστές μπορεί να γίνουν πιο ευαίσθητοι στις τιμές.
Εάν αυξηθεί το κόστος απόκτησης, οι διεθνείς αγοραστές μπορεί να αντιδράσουν με τους εξής τρόπους:
Μειώνοντας τον μέγιστο προϋπολογισμό τους για την αγορά ακινήτου.
Διαπραγματευόμενοι πιο έντονα τις τιμές αγοράς.- Εστιάζοντας σε ακίνητα με υψηλότερες αποδόσεις από ενοίκια.
- Αναζητώντας επενδυτικές κατηγορίες που έχουν διαφορετική φορολογική μεταχείριση.
Συγκρίνοντας την Ελλάδα πιο προσεκτικά με εναλλακτικούς επενδυτικούς προορισμούς.
Ολοκληρώνοντας τις προγραμματισμένες αγορές πριν τεθούν σε ισχύ οι νέοι κανόνες, όπου αυτό είναι νομικά εφικτό.
Η επίδραση μπορεί επίσης να διαφέρει ανάλογα με τον τύπο του αγοραστή.
Ένας αγοραστής που αγοράζει μια δεύτερη κατοικία για προσωπική χρήση μπορεί να αντιδράσει διαφορετικά από έναν επενδυτή του οποίου ο κύριος στόχος είναι η απόδοση από ενοίκια ή η επιλεξιμότητα για τη Golden Visa.
Για τους αγοραστές που επικεντρώνονται στις επενδύσεις, κάθε πρόσθετο κόστος απόκτησης επηρεάζει τον συνολικό υπολογισμό της απόδοσης.
7. Πώς θα μπορούσαν να επηρεαστούν η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και οι τουριστικές αγορές;
Ο αντίκτυπος του ανακοινωθέντος φόρου είναι απίθανο να είναι ίδιος σε ολόκληρη την Ελλάδα.
Οι διεθνείς αγοραστές είναι πιο ενεργοί σε ορισμένες αγορές ακινήτων από ό,τι σε άλλες, πράγμα που σημαίνει ότι οι περιοχές με μεγαλύτερη έκθεση στη ζήτηση από το εξωτερικό θα μπορούσαν να επηρεαστούν πιο έντονα.
Αθήνα
Η Αθήνα έχει προσελκύσει σημαντικές διεθνείς επενδύσεις τα τελευταία χρόνια, συμπεριλαμβανομένων αγοραστών Golden Visa και επενδυτών που αγοράζουν ακίνητα για εισόδημα από ενοίκια.
Εάν το κόστος απόκτησης αυξηθεί σημαντικά για τους υπηκόους τρίτων χωρών, ορισμένοι αγοραστές μπορεί να γίνουν πιο επιλεκτικοί όσον αφορά τη γειτονιά, την κατάσταση του ακινήτου και τις αναμενόμενες αποδόσεις.
Οι προνομιακές περιοχές με περιορισμένη προσφορά ενδέχεται να παραμείνουν ανθεκτικές, ενώ τα ακίνητα των οποίων οι τιμές βασίζονται κυρίως στη ζήτηση από διεθνείς επενδυτές θα μπορούσαν να αντιμετωπίσουν μεγαλύτερη πίεση στις διαπραγματεύσεις.
Θεσσαλονίκη
Η Θεσσαλονίκη διαθέτει επίσης μια καθιερωμένη διεθνή επενδυτική αγορά.
Η πόλη προσελκύει επενδυτές Golden Visa, φοιτητές, διεθνείς αγοραστές και αγοραστές που αναζητούν ακίνητα κατοικίας με δυνατότητα μακροχρόνιας μίσθωσης.
Ένας υψηλότερος φόρος μεταβίβασης θα μπορούσε να αυξήσει τη σημασία της ρεαλιστικής τιμολόγησης και των αποδόσεων από ενοίκια, ιδιαίτερα για επενδυτικά διαμερίσματα.
Ωστόσο, η Θεσσαλονίκη διαθέτει επίσης σημαντική εγχώρια ζήτηση για κατοικίες, πράγμα που σημαίνει ότι η επίδραση θα εξαρτηθεί από την εκάστοτε περιοχή και την κατηγορία του ακινήτου.
Τουριστικοί προορισμοί και προορισμοί δεύτερης κατοικίας
Δημοφιλείς προορισμοί όπως η Χαλκιδική, η Κρήτη και τα ελληνικά νησιά προσελκύουν σημαντικό αριθμό διεθνών αγοραστών δεύτερης κατοικίας.
Για αυτούς τους αγοραστές, η απόφαση δεν βασίζεται πάντα αποκλειστικά στις οικονομικές αποδόσεις.
Ο τρόπος ζωής, η προσωπική χρήση, η τοποθεσία και η μακροχρόνια ιδιοκτησία μπορεί να είναι εξίσου σημαντικοί παράγοντες.
Ως αποτέλεσμα, οι premium προορισμοί με περιορισμένη προσφορά ενδέχεται να συνεχίσουν να προσελκύουν διεθνείς αγοραστές ακόμη και αν αυξηθεί το κόστος συναλλαγής.
8. Θα μπορούσε το μέτρο να επηρεάσει τις τιμές των ακινήτων;
Ενδεχομένως, αλλά η επίδραση είναι απίθανο να είναι άμεση ή ομοιόμορφη.
Ένας υψηλότερος φόρος μεταβίβασης αυξάνει το συνολικό κόστος απόκτησης για τον αγοραστή, αντί να μειώνει άμεσα το ποσό που ζητά ο πωλητής.
Ωστόσο, εάν αρκετοί διεθνείς αγοραστές γίνουν πιο ευαίσθητοι στις τιμές, αυτό θα μπορούσε τελικά να επηρεάσει τις διαπραγματεύσεις και τις ζητούμενες τιμές σε αγορές που εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τη ζήτηση από το εξωτερικό.
Οι πωλητές ενδέχεται να αντιμετωπίσουν εντονότερες διαπραγματεύσεις.
Εξετάστε την περίπτωση ενός αγοραστή με έναν καθορισμένο συνολικό προϋπολογισμό επένδυσης.
Εάν ένα μεγαλύτερο μέρος αυτού του προϋπολογισμού πρέπει να διατεθεί για φόρους, ενδέχεται να είναι διαθέσιμο λιγότερο κεφάλαιο για το ίδιο το ακίνητο.
Ορισμένοι αγοραστές θα μπορούσαν, επομένως, να προσπαθήσουν να διαπραγματευτούν χαμηλότερη τιμή αγοράς για να αντισταθμίσουν το πρόσθετο κόστος απόκτησης.
Το αν οι πωλητές θα αποδεχθούν αυτές τις προσφορές θα εξαρτηθεί από:
- Την τοπική ζήτηση.
- Τη διαθεσιμότητα συγκρίσιμων ακινήτων.
- Τη δραστηριότητα των εγχώριων αγοραστών.
- Την ποιότητα του ακινήτου.
- Την τοποθεσία.
- Το κίνητρο του πωλητή.
- Το ποσοστό της ζήτησης που προέρχεται από αγοραστές εκτός ΕΕ.
Αυτό σημαίνει ότι ο νέος φόρος δεν θα προκαλούσε αυτόματα πτώση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα.
Οι αγορές που υποστηρίζονται από ισχυρή εγχώρια ζήτηση και ζήτηση από αγοραστές της ΕΕ θα μπορούσαν να αντιδράσουν πολύ διαφορετικά από τα τμήματα της αγοράς ακινήτων που βασίζονται σε μεγάλο βαθμό σε επενδυτές από τρίτες χώρες.
9. Τι θα πρέπει να εξετάσουν οι αγοραστές εκτός ΕΕ πριν από την αγορά;
Για τους αγοραστές εκτός ΕΕ που εξετάζουν επί του παρόντος την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, ο χρόνος και η νομική σαφήνεια έχουν αποκτήσει ολοένα και μεγαλύτερη σημασία.
Το πρώτο βήμα είναι να γίνει διάκριση μεταξύ των κανόνων που ισχύουν σήμερα και των μέτρων που έχουν ανακοινωθεί για το μέλλον.
Μέχρι να τεθεί σε ισχύ η νέα νομοθεσία, οι αγοραστές θα πρέπει να υπολογίζουν τις συναλλαγές σύμφωνα με το φορολογικό πλαίσιο που ισχύει νομικά κατά τον χρόνο της αγοράς.
Οι αγοραστές θα πρέπει να εξετάζουν το συνολικό κόστος απόκτησης.
Η διαφημιζόμενη τιμή του ακινήτου από μόνη της δεν αρκεί πλέον για τη σύγκριση επενδύσεων.
Οι αγοραστές θα πρέπει να υπολογίζουν:
- Την τιμή αγοράς.
- Τον ισχύοντα φόρο μεταβίβασης ακινήτου.
- Τα συμβολαιογραφικά έξοδα.
Τα νομικά έξοδα.- Τα έξοδα καταχώρισης.
Τις μεσιτικές αμοιβές, όπου εφαρμόζονται.
Τα έξοδα ανακαίνισης ή επίπλωσης.- Τα έξοδα της Golden Visa, όπου απαιτείται.
Αυτό παρέχει μια πιο ρεαλιστική εικόνα του απαιτούμενου κεφαλαίου και της αναμενόμενης απόδοσης της επένδυσης.
Μην βιαστείτε να αγοράσετε ένα ακίνητο μόνο και μόνο επειδή ενδέχεται να αλλάξουν οι φορολογικοί κανόνες.
Μια επικείμενη αύξηση φόρου μπορεί να ενθαρρύνει ορισμένους αγοραστές να ολοκληρώσουν τις συναλλαγές τους νωρίτερα.
Ωστόσο, αυτό δεν θα πρέπει να αντικαθιστά τον σωστό έλεγχο δέουσας επιμέλειας.
Το νομικό καθεστώς, τα έγγραφα ιδιοκτησίας, οι οικοδομικές άδειες, η αγοραία αξία και η επιλεξιμότητα του ακινήτου για τη Golden Visa θα πρέπει να εξακολουθούν να επαληθεύονται πριν ολοκληρωθεί η αγορά.
Ένα χαμηλότερο φορολογικό κόστος δεν αντισταθμίζει την αγορά ενός ακατάλληλου ή λανθασμένα τιμολογημένου ακινήτου.
10.Ποιες λεπτομέρειες πρέπει ακόμη να διευκρινιστούν;
Αρκετά σημαντικά ερωτήματα παραμένουν αναπάντητα, επειδή το τελικό νομοθετικό πλαίσιο δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί.
Αυτές οι λεπτομέρειες θα μπορούσαν να επηρεάσουν σημαντικά τον τρόπο με τον οποίο θα εφαρμοστεί το μέτρο στην πράξη.
Μεταξύ των ζητημάτων που απαιτούν διευκρίνιση είναι:
- Η ακριβής ημερομηνία έναρξης ισχύος.
- Ο ακριβής ορισμός των αγοραστών που υπόκεινται στον συντελεστή 15%.
- Εάν η άδεια διαμονής ή η φορολογική κατοικία θα επηρεάζουν την υπαγωγή στο μέτρο.
- Πώς θα αντιμετωπίζονται οι κοινές αγορές στις οποίες συμμετέχουν υπήκοοι της ΕΕ και υπήκοοι εκτός ΕΕ.
- Εάν οι εταιρείες θα αντιμετωπίζονται διαφορετικά από τα φυσικά πρόσωπα.
- Ποιες συναλλαγές, εάν υπάρχουν, θα πληρούν τις προϋποθέσεις για απαλλαγές.
- Πώς θα αντιμετωπίζονται οι αγορές στο πλαίσιο της Golden Visa.
- Εάν οι ειδικές κατηγορίες ακινήτων της Golden Visa θα έχουν διαφορετική μεταχείριση.
Πώς θα αντιμετωπιστούν οι συναλλαγές που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη όταν τεθούν σε ισχύ οι νέοι κανόνες.
Μέχρι να επιβεβαιωθούν αυτές οι λεπτομέρειες μέσω της νομοθεσίας, οι αγοραστές θα πρέπει να είναι προσεκτικοί όσον αφορά τη λήψη οικονομικών αποφάσεων που βασίζονται αποκλειστικά σε αρχικές ανακοινώσεις.
Η διάκριση μεταξύ ενός ανακοινωθέντος μέτρου πολιτικής και ενός νόμου που βρίσκεται ήδη σε ισχύ είναι ιδιαίτερα σημαντική στις συναλλαγές ακινήτων, όπου ακόμη και μια μικρή διαφορά στη φορολογική μεταχείριση μπορεί να αλλάξει σημαντικά το συνολικό κόστος απόκτησης.
FAQs
Ισχύει ήδη ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων 15% στην Ελλάδα;
Όχι. Ο ανακοινωθείς φόρος μεταβίβασης ακινήτων 15% για ορισμένους αγοραστές εκτός ΕΕ δεν ισχύει επί του παρόντος.
Επί του παρόντος, ο βασικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων στην Ελλάδα παραμένει στο 3% της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, με την ισχύουσα πρόσθετη δημοτική επιβάρυνση να υπολογίζεται επί του κύριου φόρου.
Το νέο μέτρο έχει ανακοινωθεί, αλλά η τελική νομοθεσία και οι λεπτομερείς κανόνες εφαρμογής πρέπει ακόμη να επιβεβαιωθούν.
Ποιοι θα πρέπει να πληρώνουν τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων 15%;
Με βάση τις πληροφορίες που έχουν ανακοινωθεί μέχρι στιγμής, ο υψηλότερος συντελεστής προορίζεται να εφαρμόζεται σε ορισμένες αγορές ακινήτων κατοικίας από αγοραστές από τρίτες χώρες, δηλαδή χώρες εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Ωστόσο, ο ακριβής ορισμός των αγοραστών που καλύπτονται από το μέτρο και τυχόν εξαιρέσεις θα εξαρτηθούν από την τελική νομοθεσία.
Θα πρέπει οι πολίτες της ΕΕ να πληρώνουν τον φόρο 15%;
Το ανακοινωθέν μέτρο στοχεύει συγκεκριμένα αγοραστές από χώρες εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Με βάση τις πληροφορίες που είναι διαθέσιμες επί του παρόντος, οι αγοραστές από την ΕΕ δεν αποτελούν την ομάδα στην οποία στοχεύει ο προτεινόμενος συντελεστής 15%.
Ωστόσο, η τελική νομοθεσία θα καθορίσει το ακριβές πεδίο εφαρμογής του μέτρου.
Πόσο είναι σήμερα ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων στην Ελλάδα;
Ο βασικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων είναι σήμερα 3% της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.
Ο αγοραστής είναι γενικά υπεύθυνος για την καταβολή του φόρου πριν ολοκληρωθεί η οριστική μεταβίβαση του ακινήτου.
Άλλα έξοδα συναλλαγής, όπως συμβολαιογραφικά, νομικά και έξοδα καταχώρισης, θα πρέπει επίσης να λαμβάνονται υπόψη κατά τον υπολογισμό του συνολικού κόστους αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα.
Θα πρέπει οι επενδυτές της Golden Visa να πληρώνουν τον φόρο 15%;
Αυτό είναι ένα από τα σημαντικά ζητήματα που απαιτούν ακόμη διευκρίνιση.
Οι επενδυτές της Golden Visa είναι υπήκοοι τρίτων χωρών, επομένως το ανακοινωθέν μέτρο θα μπορούσε ενδεχομένως να επηρεάσει πολλούς αγοραστές που χρησιμοποιούν το πρόγραμμα.
Ωστόσο, η τελική νομοθεσία πρέπει να διευκρινίσει ακριβώς πώς θα αντιμετωπίζονται οι επενδύσεις της Golden Visa και εάν οποιεσδήποτε κατηγορίες ή συναλλαγές θα έχουν διαφορετική μεταχείριση.
Τι γίνεται με την κατηγορία ακινήτων των €250.000 για τη Golden Visa;
Η κατηγορία των €250.000 για τη Golden Visa εφαρμόζεται επί του παρόντος σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των επιλέξιμων μετατροπών επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες και ορισμένων διατηρητέων κτιρίων.
Το εάν αυτές οι συναλλαγές θα υπόκεινται στον ανακοινωθέντα φόρο μεταβίβασης 15% ή θα έχουν διαφορετική μεταχείριση θα εξαρτηθεί από την τελική νομοθεσία.
Οι επενδυτές θα πρέπει, επομένως, να αποφεύγουν να θεωρούν ότι η φορολογική μεταχείριση της κατηγορίας των €250.000 έχει ήδη καθοριστεί.
Πόσο θα ήταν ο φόρος σε ένα ακίνητο αξίας €250.000;
Χρησιμοποιώντας τους βασικούς συντελεστές ως απλοποιημένο παράδειγμα, ένας φόρος μεταβίβασης 3% σε €250.000 θα ανερχόταν σε €7.500.
Με συντελεστή 15%, το αντίστοιχο ποσό θα ήταν €37.500.
Αυτό αντιπροσωπεύει μια διαφορά €30.000.
Ωστόσο, αυτό αποτελεί μόνο μια ενδεικτική περίπτωση. Το πραγματικό ποσό που θα καταβληθεί θα εξαρτηθεί από τη φορολογητέα αξία της συναλλαγής, τη νομοθεσία που ισχύει κατά τον χρόνο της συναλλαγής και τυχόν ισχύουσες απαλλαγές ή πρόσθετους κανόνες.
Θα μπορούσε ο φόρος 15% να μειώσει τις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα;
Θα μπορούσε να επηρεάσει ορισμένα τμήματα της αγοράς, αλλά αυτό δεν σημαίνει αυτόματα ότι οι τιμές των ακινήτων θα μειωθούν.
Εάν οι αγοραστές εκτός ΕΕ γίνουν πιο ευαίσθητοι στις τιμές λόγω του υψηλότερου κόστους απόκτησης, οι πωλητές σε αγορές με σημαντική ζήτηση από το εξωτερικό ενδέχεται να αντιμετωπίσουν εντονότερες διαπραγματεύσεις.
Ωστόσο, οι τιμές των ακινήτων επηρεάζονται επίσης από την εγχώρια ζήτηση, τους αγοραστές από την ΕΕ, την προσφορά κατοικιών, το κόστος κατασκευής, την τοποθεσία και τη συνολική οικονομία.
Θα πρέπει οι αγοραστές εκτός ΕΕ να αγοράσουν πριν αρχίσει να ισχύει ο νέος φόρος;
Η πιθανότητα ενός υψηλότερου μελλοντικού φόρου μπορεί να επηρεάσει τον χρόνο λήψης ορισμένων επενδυτικών αποφάσεων.
Ωστόσο, οι αγοραστές δεν θα πρέπει να βιαστούν να προχωρήσουν σε μια συναλλαγή απλώς και μόνο για να την ολοκληρώσουν πριν από μια πιθανή αλλαγή στη φορολογία.
Ο νομικός έλεγχος, η κατάσταση του ακινήτου, η αγοραία αξία, η επενδυτική δυνατότητα και η επιλεξιμότητα για τη Golden Visa, όπου απαιτείται, θα πρέπει να αξιολογούνται σωστά.
Οι αγοραστές θα πρέπει επίσης να επιβεβαιώνουν ποιοι φορολογικοί κανόνες εφαρμόζονται στην εκάστοτε συναλλαγή τους πριν υπογράψουν το οριστικό συμβόλαιο αγοράς.
Τι συμβαίνει εάν έχω ήδη καταβάλει προκαταβολή;
Η αντιμετώπιση των συναλλαγών που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη θα εξαρτηθεί από τις μεταβατικές διατάξεις που θα περιλαμβάνονται στην τελική νομοθεσία.
Σημαντικοί παράγοντες θα μπορούσαν ενδεχομένως να περιλαμβάνουν την ημερομηνία της προκαταβολής, του προσυμφώνου ή του οριστικού συμβολαιογραφικού συμβολαίου.
Μέχρι να δημοσιευθεί η νομοθεσία, οι αγοραστές δεν θα πρέπει να θεωρούν ότι η καταβολή προκαταβολής εγγυάται αυτόματα την υπαγωγή τους στο ισχύον φορολογικό καθεστώς.
Πότε θα γνωρίζουμε τους τελικούς κανόνες;
Η πλήρης εικόνα θα γίνει πιο σαφής όταν δημοσιευθούν επίσημα η σχετική νομοθεσία και οι λεπτομέρειες εφαρμογής.
Until then, details concerning exemptions, Golden Visa investments, transactions already in progress and the exact categories of non-EU buyers affected should be treated as subject to change.