Введение
Греция объявила о значительном изменении, которое может существенно увеличить стоимость покупки жилой недвижимости для определённых иностранных покупателей.
Согласно объявленной мере, налог на передачу недвижимости для покупателей из стран, не входящих в Европейский союз, увеличится до 15% для соответствующих покупок жилой недвижимости.
Это будет представлять собой значительное отличие от действующей системы налога на передачу недвижимости. В настоящее время стандартный налог на передачу недвижимости в Греции составляет 3% от налогооблагаемой стоимости недвижимости, с дополнительным муниципальным сбором, рассчитываемым на основе основного налога.
Предлагаемое изменение особенно важно для Греции, поскольку иностранные покупатели составляют значительную часть рынка недвижимости, особенно в Афинах, Салониках и популярных туристических направлениях.
Это также может иметь последствия для инвесторов, рассматривающих покупку недвижимости, связанную с греческой программой Golden Visa.
Однако детали всё ещё уточняются. Ставка в размере 15% была объявлена, но соответствующее законодательство ещё не опубликовано. Это означает, что важные вопросы, касающиеся точной сферы действия меры, возможных исключений и её взаимодействия с определёнными категориями инвестиций, всё ещё требуют уточнения.
Это руководство объясняет, что было объявлено, как предлагаемый 15% налог на передачу недвижимости сравнивается с действующей системой и что это может означать для иностранных покупателей и греческого рынка недвижимости.
1.Что такое новый 15% налог на передачу недвижимости?
Объявленная мера введёт значительно более высокий налог на передачу недвижимости для определённых покупателей из стран, не входящих в Европейский союз, приобретающих жилую недвижимость в Греции.
В настоящее время стандартный налог на передачу недвижимости составляет 3% от налогооблагаемой стоимости недвижимости.
В настоящее время стандартный налог на передачу недвижимости составляет 3% от налогооблагаемой стоимости недвижимости.
Согласно объявленному изменению, ставка для покупателей, подпадающих под действие новых правил, увеличится до 15%.
Это означает, что гражданство может стать важным фактором при определении стоимости приобретения жилой недвижимости в Греции.
Почему это является значительным изменением?
Разница между 3% и 15% может существенно увеличить объём капитала, необходимого для завершения покупки недвижимости.
Например, если учитывать только основные ставки:
Для недвижимости стоимостью €250 000, 3% составляют €7 500, тогда как 15% составляют €37 500.- Для недвижимости стоимостью €400 000, 3% составляют €12 000, тогда как 15% составляют €60 000.
- Для недвижимости стоимостью €800 000, 3% составляют €24 000, тогда как 15% составляют €120 000.
Разница становится особенно значительной для инвестиций с более высокой стоимостью.
Эти примеры являются упрощёнными иллюстрациями, основанными на указанных процентных ставках. Фактический налоговый режим для конкретной сделки будет зависеть от окончательного законодательства, налогооблагаемой стоимости и любых применимых исключений или специальных правил.
2. Кто может попасть под действие 15% налога на передачу недвижимости?
Согласно объявленной на данный момент мере, повышенная ставка предназначена для покупателей из третьих стран, то есть стран, не входящих в Европейский союз.
Это может сделать различие между покупателями из ЕС и покупателями из стран, не входящих в ЕС, значительно более важным при покупке жилой недвижимости в Греции.
Иностранные покупатели из стран, не входящих в ЕС, составляют значительную часть спроса на недвижимость в Греции, включая инвесторов из Великобритании, США, Китая, Турции, Израиля, стран Ближнего Востока и других регионов.
Однако точные категории покупателей, подпадающих под действие данной меры, должны быть подтверждены в окончательном законодательстве.
Будет ли каждый покупатель из страны, не входящей в ЕС, платить 15%?
Пока не следует делать такого предположения.
Законодательство ещё не опубликовано, и поэтому окончательные правила могут содержать исключения, определённые условия или иные правила для определённых типов сделок или покупателей.
Различие между физическим лицом, приобретающим жилую недвижимость, компанией, приобретающей недвижимость, и другими инвестиционными структурами также может иметь значение.
По этой причине покупателям следует дождаться окончательной правовой базы, прежде чем предполагать, что ставка в размере 15% будет применяться к каждой сделке с недвижимостью, в которой участвует гражданин страны, не входящей в ЕС.
3.Когда будет применяться новый 15% налог на передачу недвижимости?
Срок введения данной меры особенно важен для покупателей, которые уже планируют покупку недвижимости в Греции.
На данный момент действующий режим налога на передачу недвижимости остаётся в силе. В официальной информации, опубликованной греческим налоговым органом, по-прежнему указано, что стандартный налог на передачу недвижимости составляет 3%.
Поэтому покупателям не следует рассчитывать сделку, которая осуществляется сегодня, так, как будто налог на передачу недвижимости в размере 15% уже действует.
Объявленная мера предназначена для применения в будущем, но точные правила её реализации должны быть установлены законодательством.
Почему важна дата вступления в силу?
Сделки с недвижимостью могут занимать несколько недель или месяцев для завершения.
Покупатель может:
- Забронировать недвижимость.
- Внести задаток.
- Подписать предварительное соглашение.
- Провести юридическую проверку.
- Организовать финансирование.
- Подписать окончательный нотариальный акт.
Если налоговые правила изменятся в ходе этого процесса, соответствующая дата для определения того, какая налоговая ставка применяется, становится чрезвычайно важной.
Поэтому окончательное законодательство должно будет уточнить не только то, когда начнёт действовать новая ставка, но и то, как будут рассматриваться уже находящиеся в процессе сделки.
4.Насколько больше могут заплатить покупатели из стран, не входящих в ЕС?
Если объявленная ставка в размере 15% будет применяться в соответствии с текущим описанием, разница в затратах на приобретение может быть существенной.
Рассмотрим иностранного инвестора, приобретающего жилую недвижимость стоимостью €400 000.
Если учитывать только основные ставки налога на передачу недвижимости, налог в размере 3% составит €12 000.
При ставке 15% сумма увеличится до €60 000.
Это представляет собой разницу в размере €48 000 без учёта других расходов, связанных с покупкой.
Для недвижимости стоимостью €800 000 разница между двумя основными ставками составит €96 000.
Общий бюджет покупки становится более важным.
Покупателям недвижимости никогда не следует рассчитывать свои инвестиции, основываясь только на заявленной цене покупки.
Другие расходы могут включать:
- Налог на передачу недвижимости, где это применимо.
Нотариальные расходы.- Юридические расходы.
- Расходы на Земельный реестр или Кадастр.
- Техническая проверка.
Агентские расходы, где это применимо.- Другие административные расходы.
Если налог на передачу недвижимости значительно увеличится для определённой категории покупателей, эти дополнительные расходы на приобретение станут ещё более важной частью расчёта инвестиций.
Это также может повлиять на максимальную стоимость недвижимости, которую некоторые иностранные покупатели готовы или способны рассматривать.
5.Что это может означать для инвесторов по программе Golden Visa?
Объявленный 15% налог на передачу недвижимости особенно важен для греческого рынка Golden Visa.
Программа Golden Visa специально предназначена для граждан третьих стран, то есть многие покупатели недвижимости, использующие эту программу, потенциально могут попасть в категорию, на которую распространяется новый налог.
В соответствии с действующей системой Golden Visa соответствующие требованиям инвестиции в недвижимость, как правило, относятся к трём основным категориям недвижимости
- €800 000 в районах с высоким спросом, включая Аттику, региональную единицу Салоники, Миконос и Санторини, а также некоторые крупные греческие острова.
- €400 000 в других регионах Греции.
- €250 000 для определённых категорий, включая соответствующие требованиям объекты коммерческой недвижимости, переоборудованные в жилые, и определённые здания, включённые в соответствующие списки.
Маршруты на €400 000 и €800 000 также включают дополнительные требования, включая инвестиции в один объект недвижимости и, для готовых объектов, минимальное требование к площади основного помещения в размере 120 квадратных метров.
Может ли налог в размере 15% применяться к недвижимости, приобретаемой по программе Golden Visa?
Это один из наиболее важных вопросов, который всё ещё требует уточнения.
Поскольку инвесторы по программе Golden Visa, как правило, являются гражданами третьих стран, многие из них потенциально могут столкнуться с более высоким налогом на передачу недвижимости при покупке жилой недвижимости.
Однако окончательное законодательство ещё не опубликовано, и точный порядок налогообложения различных категорий недвижимости по программе Golden Visa, а также любые возможные исключения, всё ещё должны быть подтверждены. В последних сообщениях отдельно подчёркивается неопределённость в отношении взаимодействия нового налога и инвестиций по программе Golden Visa.
Это различие может быть особенно важным для маршрута стоимостью €250 000, включая коммерческие объекты недвижимости, переоборудованные для жилого использования.
Поэтому инвесторам следует избегать предположения о том, что каждая сделка по программе Golden Visa автоматически будет иметь одинаковый налоговый режим до тех пор, пока не станут доступны окончательные правила.
6. Может ли новый налог снизить спрос иностранных покупателей на недвижимость?
Значительное увеличение расходов на совершение сделки может повлиять на поведение иностранных покупателей недвижимости.
Для некоторых инвесторов дополнительный налог может просто стать ещё одним расходом, включённым в общий инвестиционный бюджет.
Однако для других разница между действующей ставкой и ставкой в размере 15% может повлиять на то, останется ли покупка недвижимости финансово привлекательной.
Это может быть особенно актуально для покупателей, которые сравнивают Грецию с другими европейскими или средиземноморскими рынками недвижимости.
Покупатели могут стать более чувствительными к цене.
Если расходы на приобретение увеличатся, иностранные покупатели могут отреагировать следующим образом:
- Сокращать свой максимальный бюджет на покупку недвижимости.
- Более активно вести переговоры по цене покупки.
- Сосредоточиться на объектах недвижимости с более высокой доходностью от аренды.
- Искать инвестиционные категории, которые облагаются налогом по-другому.
- Более тщательно сравнивать Грецию с альтернативными направлениями для инвестиций.
- Завершать запланированные покупки до вступления новых правил в силу, если это разрешено законом.
Эффект также может различаться в зависимости от типа покупателя.
Покупатель, приобретающий второй дом для личного использования, может отреагировать иначе, чем инвестор, основной целью которого является доходность от аренды или получение Golden Visa.
Для покупателей, ориентированных на инвестиции, каждый дополнительный расход на приобретение влияет на общий расчёт доходности.
7.Как могут измениться Афины, Салоники и туристические рынки?
Влияние объявленного налога, вероятно, не будет одинаковым по всей Греции.
Иностранные покупатели более активны на одних рынках недвижимости, чем на других, поэтому районы с большей зависимостью от иностранного спроса могут ощутить последствия более сильно.
Афины
Афины в последние годы привлекали значительные международные инвестиции, включая покупателей по программе Golden Visa и инвесторов, приобретающих недвижимость с целью получения дохода от аренды.
Если расходы на приобретение значительно увеличатся для граждан третьих стран, некоторые покупатели могут стать более избирательными в отношении района, состояния недвижимости и ожидаемой доходности.
Премиальные районы с ограниченным предложением могут оставаться устойчивыми, в то время как объекты недвижимости, цены на которые в основном сформированы спросом со стороны международных инвесторов, могут столкнуться с более активными переговорами.
Салоники
В Салониках также существует сформировавшийся рынок международных инвестиций.
Город привлекает инвесторов по программе Golden Visa, студентов, иностранных покупателей и приобретателей, которые ищут жилую недвижимость с потенциалом долгосрочной аренды.
Более высокий налог на передачу недвижимости может повысить важность реалистичного ценообразования и доходности от аренды, особенно для инвестиционных квартир.
Однако в Салониках также существует значительный внутренний спрос на жилую недвижимость, а это означает, что влияние будет зависеть от конкретного района и категории недвижимости.
Туристические направления и места для приобретения второго дома
Популярные направления, такие как Халкидики, Крит и греческие острова, привлекают значительное количество иностранных покупателей второго дома.
Для таких покупателей решение не всегда основывается исключительно на финансовой доходности.
Образ жизни, личное использование, местоположение и долгосрочное владение могут быть не менее важными.
В результате премиальные направления с ограниченным предложением могут продолжать привлекать иностранных покупателей, даже если расходы на совершение сделки увеличатся.
8. Может ли эта мера повлиять на цены на недвижимость?
Потенциально, но влияние, вероятно, не будет ни немедленным, ни равномерным.
Более высокий налог на передачу недвижимости увеличивает общую стоимость приобретения для покупателя, а не напрямую снижает сумму, запрашиваемую продавцом.
Однако, если достаточное количество иностранных покупателей станет более чувствительным к цене, это в конечном итоге может повлиять на переговоры и цены предложения на рынках, которые в значительной степени зависят от иностранного спроса.
Продавцы могут столкнуться с более активными переговорами.
Рассмотрим покупателя с фиксированным общим инвестиционным бюджетом.
Если большая часть этого бюджета должна быть направлена на уплату налога, для самой недвижимости может оставаться меньше капитала.
Поэтому некоторые покупатели могут попытаться договориться о более низкой цене покупки, чтобы компенсировать дополнительные расходы на приобретение.
Будет ли продавец принимать такие предложения, будет зависеть от:
- Местного спроса.
- Наличия сопоставимых объектов недвижимости.
- Активности внутренних покупателей.
- Качества недвижимости.
- Местоположения.
- Мотивации продавца.
Доли спроса со стороны покупателей из стран, не входящих в ЕС.
Это означает, что новый налог не приведёт автоматически к снижению цен на недвижимость в Греци
Рынки, поддерживаемые сильным внутренним спросом и спросом со стороны покупателей из ЕС, могут отреагировать совершенно иначе, чем сегменты недвижимости, которые в значительной степени зависят от инвесторов из третьих стран.
9.Что следует учитывать покупателям из стран, не входящих в ЕС, перед покупкой?
Для покупателей из стран, не входящих в ЕС, которые в настоящее время рассматривают возможность приобретения недвижимости в Греции, сроки и юридическая определённость становятся всё более важными.
Первым шагом является разграничение правил, действующих сегодня, и мер, объявленных на будущее.
До вступления нового законодательства в силу покупателям следует рассчитывать сделки в соответствии с налоговой системой, юридически действующей на момент покупки.
Покупателям следует учитывать общую стоимость приобретения.
Одной только заявленной цены недвижимости уже недостаточно для сравнения инвестиций.
Покупателям следует рассчитывать:
- Цены покупки.
- Применимый налог на передачу недвижимости.
Нотариальные расходы.- Юридические расходы.
Расходы на регистрацию.
Агентские расходы, где это применимо.- Расходы на ремонт или меблировку.
- Расходы на Golden Visa, где это применимо.
Это позволяет получить более реалистичное представление о необходимом капитале и ожидаемой доходности инвестиций.
Не следует спешить с покупкой недвижимости только потому, что налоговые правила могут измениться.
Предстоящее повышение налога может побудить некоторых покупателей завершить сделки раньше.
Однако это не должно заменять надлежащую проверку.
Юридический статус, документы о праве собственности, разрешения на строительство, рыночная стоимость и соответствие недвижимости требованиям программы Golden Visa по-прежнему должны быть проверены до завершения покупки.
Более низкие налоговые расходы не компенсируют покупку неподходящей или неправильно оценённой недвижимости.
10.Какие детали всё ещё требуют уточнения?
Несколько важных вопросов остаются без ответа, поскольку окончательная законодательная база ещё не опубликована.
Эти детали могут существенно повлиять на то, как мера будет применяться на практике.
Среди вопросов, требующих уточнения:
- Точная дата вступления в силу.
- Точное определение покупателей, на которых распространяется ставка в размере 15%.
- Повлияет ли вид на жительство или налоговое резидентство на применение данной нормы.
Как будут рассматриваться совместные покупки с участием граждан ЕС и граждан стран, не входящих в ЕС.- Будут ли компании рассматриваться иначе, чем физические лица.
- Какие сделки, если таковые будут, будут подпадать под исключения.
- Как будут рассматриваться покупки недвижимости по программе Golden Visa.
- Будут ли специальные категории недвижимости по программе Golden Visa облагаться по-другому.
- Как будут рассматриваться сделки, которые уже находятся в процессе на момент вступления новых правил в силу.
Пока эти детали не будут подтверждены законодательством, покупателям следует с осторожностью принимать финансовые решения, основываясь исключительно на предварительных объявлениях.
Различие между объявленной политикой и уже вступившим в силу законом особенно важно при сделках с недвижимостью, где даже небольшая разница в налоговом режиме может значительно изменить общую стоимость приобретения.
FAQs
Действует ли уже в Греции 15% налог на передачу недвижимости?
Нет. Объявленный 15% налог на передачу недвижимости для определённых покупателей из стран, не входящих в ЕС, в настоящее время не действует.
В настоящее время стандартный налог на передачу недвижимости в Греции остаётся на уровне 3% от налогооблагаемой стоимости недвижимости, с применимым дополнительным муниципальным сбором, рассчитываемым на основе основного налога.
Новая мера была объявлена, но окончательное законодательство и подробные правила её применения всё ещё должны быть подтверждены.
Кому придётся платить 15% налог на передачу недвижимости?
Согласно информации, объявленной на данный момент, повышенная ставка предназначена для применения к определённым покупкам жилой недвижимости покупателями из третьих стран, то есть стран, не входящих в Европейский союз.
Однако точное определение покупателей, подпадающих под действие данной меры, и любые исключения будут зависеть от окончательного законодательства.
Придётся ли гражданам ЕС платить 15% налог?
Объявленная мера конкретно направлена на покупателей из стран, не входящих в Европейский союз.
Согласно имеющейся на данный момент информации, покупатели из ЕС не являются группой, на которую распространяется предлагаемая ставка в размере 15%.
Однако окончательное законодательство определит точную сферу действия данной меры.
Какова текущая ставка налога на передачу недвижимости в Греции?
Стандартный налог на передачу недвижимости в настоящее время составляет 3% от налогооблагаемой стоимости недвижимости.
Покупатель, как правило, несёт ответственность за уплату налога до завершения окончательной передачи недвижимости.
Другие расходы, связанные со сделкой, такие как нотариальные, юридические расходы и расходы на регистрацию, также следует учитывать при расчёте общей стоимости покупки недвижимости в Греции.
Будут ли инвесторы по программе Golden Visa платить 15% налог
Это один из важных вопросов, который всё ещё требует уточнения.
Инвесторы по программе Golden Visa являются гражданами третьих стран, поэтому объявленная мера потенциально может затронуть многих покупателей, использующих эту программу.
Однако окончательное законодательство должно уточнить, как именно будут рассматриваться инвестиции по программе Golden Visa и будут ли какие-либо категории или сделки иметь иной режим.
А как насчёт маршрута Golden Visa стоимостью €250 000?
Маршрут Golden Visa стоимостью €250 000 в настоящее время применяется к определённым категориям недвижимости, включая соответствующие требованиям объекты коммерческой недвижимости, переоборудованные в жилые, и определённые здания, включённые в соответствующие списки.
Будут ли эти сделки облагаться объявленным 15% налогом на передачу недвижимости или получат иной режим, будет зависеть от окончательного законодательства.
Поэтому инвесторам следует избегать предположения о том, что налоговый режим для маршрута стоимостью €250 000 уже определён.
Сколько составит налог на недвижимость стоимостью €250 000?
Если использовать основные ставки в качестве упрощённого примера, налог на передачу недвижимости в размере 3% от €250 000 составит €7 500.
При ставке 15% соответствующая сумма составит €37 500.
Это представляет собой разницу в размере €30 000.
Однако это лишь иллюстрация. Фактическая сумма к уплате будет зависеть от налогооблагаемой стоимости сделки, законодательства, действующего на момент покупки, а также любых применимых исключений или дополнительных правил.
Может ли 15% налог снизить цены на недвижимость в Греции?
Он может повлиять на некоторые сегменты рынка, но это не означает автоматически, что цены на недвижимость снизятся.
Если покупатели из стран, не входящих в ЕС, станут более чувствительными к цене из-за увеличения расходов на приобретение, продавцы на рынках со значительным иностранным спросом могут столкнуться с более активными переговорами.
Однако на цены на недвижимость также влияют внутренний спрос, покупатели из ЕС, предложение жилья, строительные расходы, местоположение и общая экономическая ситуация.
Следует ли покупателям из стран, не входящих в ЕС, совершить покупку до введения нового налога?
Возможность повышения налога в будущем может повлиять на сроки принятия некоторых инвестиционных решений.
Однако покупателям не следует спешить с совершением сделки только для того, чтобы завершить её до возможного изменения налога.
Юридическая проверка, состояние недвижимости, рыночная стоимость, инвестиционный потенциал и соответствие требованиям Golden Visa, где это применимо, по-прежнему должны быть тщательно оценены.
Покупателям также следует подтвердить, какие налоговые правила применяются к их конкретной сделке, прежде чем подписывать окончательный договор купли-продажи.
Что произойдёт, если я уже внёс задаток?
Порядок рассмотрения уже начатых сделок будет зависеть от переходных положений, содержащихся в окончательном законодательстве.
Важными факторами потенциально могут быть дата внесения задатка, предварительного соглашения или окончательного нотариального акта.
До публикации законодательства покупателям не следует предполагать, что внесение задатка автоматически гарантирует применение действующего налогового режима.
Когда мы узнаем окончательные правила?
Полная картина станет более ясной, когда соответствующее законодательство и детали его применения будут официально опубликованы.
До этого момента детали, касающиеся исключений, инвестиций по программе Golden Visa, уже находящихся в процессе сделок и точных категорий покупателей из стран, не входящих в ЕС, на которых распространяется мера, следует считать подлежащими изменениям.