عندما بدأ برنامج التأشيرة الذهبية في اليونان يحقق انتشارًا واسعًا، رأى العديد من المستثمرين الأجانب فيه فرصة مثالية تجمع بين شراء عقار في اليونان، والحصول على حقوق الإقامة، وفي الوقت نفسه تشغيل العقار عبر منصات الإيجار قصير الأمد (مثل Airbnb) لتحقيق عوائد مجزية. وكانت الفكرة جذابة للغاية: فالطلب السياحي في أثينا، وجزر بحر إيجه، وغيرها من الوجهات الشهيرة كان يشهد نموًا كبيرًا، كما أن سوق الإيجارات بدا مفتوحًا على مصراعيه.
لكن القواعد تغيّرت بشكل جذري. فما كان يُعتبر سابقًا فرصة سهلة ومربحة أصبح الآن خاضعًا لقيود قانونية جديدة واسعة النطاق، ومتطلبات استثمارية أعلى، ورقابة أكثر صرامة.
يهدف هذا المقال إلى توضيح الصورة وتقديم خارطة طريق للتعامل مع هذا الواقع القانوني الجديد. سنستعرض ما كان مسموحًا به في السابق، وما الذي أدخله الإصلاح التشريعي بموجب القانون رقم 5100/2024 في اليونان، والعقوبات المترتبة على عدم الامتثال، والاستراتيجيات البديلة المتاحة حاليًا، بالإضافة إلى كيفية تقييم عقارك في ظل هذه القواعد الجديدة.
1. ما الذي كان يسمح به المعيار الذهبي السابق (قبل عام 2024)
قبل إصلاحات عام 2024، كان برنامج التأشيرة الذهبية في اليونان يمثل بوابة جذابة للمستثمرين من خارج الاتحاد الأوروبي: شراء عقار، واستيفاء الحد الأدنى المطلوب للاستثمار (والذي كان يصل إلى 250,000 يورو فقط في العديد من المناطق)، والحصول على تصريح إقامة طويل الأمد (لمدة خمس سنوات قابلة للتجديد) لك ولعائلتك. وكان المستثمرون يفترضون بطبيعة الحال أنه بمجرد شراء العقار، يمكنهم تأجيره — وربما عبر منصات الإيجار قصيرة الأمد — لتعويض التكاليف أو تحقيق دخل.
في الواقع، قام العديد من حاملي التأشيرة الذهبية بشراء شقق في الأحياء الشهيرة في أثينا، أو في جزر مثل ميكونوس وسانتوريني، أو في مدينة سالونيك. ولم يكن ذلك مستغربًا، إذ تتمتع هذه المناطق بطلب سياحي قوي ومستمر.
وكان تحقيق عائد من الإيجارات قصيرة الأمد بنسبة تتراوح بين 6% و8% أو أكثر أمرًا شائعًا في المواقع المتميزة، خاصة خلال مواسم الذروة السياحية. وكانت المعادلة الاستثمارية واضحة وجذابة: تحصل على الإقامة، وتمتلك أصلًا عقاريًا تزداد قيمته بمرور الوقت، وفي الوقت نفسه تستفيد من تأجيره لفترات قصيرة وتحقيق دخل منتظم.
هذا المزيج الثلاثي — الإقامة القانونية، وامتلاك أصل استثماري متنامي القيمة، وتحقيق عوائد إيجارية — جعل برنامج التأشيرة الذهبية خيارًا مغريًا للغاية للمستثمرين الذين يبحثون عن أسلوب حياة مميز إلى جانب عائد استثماري مجزٍ.
علاوة على ذلك، لم تكن الصياغة القانونية في ذلك الوقت تتضمن حظرًا صريحًا على تأجير هذه العقارات لفترات قصيرة ضمن إطار برنامج التأشيرة الذهبية، وفقًا للعديد من التفسيرات القانونية السائدة آنذاك. ولذلك، كان الاعتقاد الشائع بين المستثمرين والمستشارين ووكلاء العقارات أن التأجير قصير الأمد عبر منصات مثل Airbnb مسموح به، ما لم تكن هناك قيود أخرى تفرضها لوائح المبنى أو أنظمة الملكية المشتركة.
وبناءً على ذلك، أصبح الجمع بين التأشيرة الذهبية والإيجارات قصيرة الأمد استراتيجية استثمارية معروفة ومُعتمدة على نطاق واسع، وتم الترويج لها بشكل كبير في الأسواق الدولية باعتبارها وسيلة تجمع بين الحصول على الإقامة في اليونان وتحقيق عوائد إيجارية جذابة من القطاع السياحي.
2. الإصلاح القانوني الرئيسي: القانون رقم 5100/2024 والقيود الجديدة
تغيّر الوضع بشكل جذري مع صدور القانون رقم 5100/2024 (الجريدة الرسمية للحكومة اليونانية A’ 49 بتاريخ 05-04-2024)، والذي أحدث تعديلات جوهرية في عدد من الجوانب الرئيسية لبرنامج التأشيرة الذهبية في اليونان. فارنافاس للمحاماة | التأشيرة الذهبية في اليونان
+3 EY +3 مكتب لاريسا أ. جورجيادي للمحاماة +3
ومن أهم الأحكام التي جاء بها هذا القانون الفقرة 7A (7Α)، والتي تُعد من أكثر المواد تأثيرًا على المستثمرين ضمن برنامج التأشيرة الذهبية:
“يُحظر تأجير العقارات التي يكتسبها مواطنو الدول الثالثة بملكية وحيازة كاملتين لغرض الحصول على تصريح إقامة المستثمر أو تجديده، وذلك بنظام الإيجار قصير الأمد ضمن إطار اقتصاد المشاركة (Sharing Economy)، كما يُحظر أيضًا إعادة تأجيرها (التأجير من الباطن).”
المصدر: VST Group +2 Forumland.gr +2.
بعبارات مبسطة، يعني ذلك أنه إذا كنت مواطنًا من خارج الاتحاد الأوروبي وقمت بشراء عقار ضمن برنامج التأشيرة الذهبية — سواء للحصول على تصريح الإقامة لأول مرة أو لتجديده — فلن يكون بإمكانك بعد الآن تأجير هذا العقار بنظام الإيجار قصير الأمد، مثل التأجير عبر Airbnb أو أي منصة مشابهة للاقتصاد التشاركي، كما لن يُسمح لك بإعادة تأجيره لطرف آخر ليستغله بدوره.
ومن المهم الإشارة إلى أن هذا القيد لم يتم تطبيقه بشكل تدريجي أو على مراحل، بل أُدرج مباشرة وصراحة ضمن أحكام قانون عام 2024، ما يجعله التزامًا قانونيًا واضحًا على جميع المستثمرين الخاضعين لأحكام برنامج التأشيرة الذهبية.
المصدر: مكتب المحاماة لاريسا أ. جورجيادي.
وللاقتباس بشكل أكثر تفصيلًا:
“يُحظر تأجير جميع العقارات المرتبطة بالتأشيرة الذهبية بنظام الإيجار قصير الأمد، مثل Airbnb وغيرها من المنصات المشابهة… وفي حال عدم الامتثال لهذا الحظر، يتم إلغاء تصريح الإقامة، بالإضافة إلى فرض غرامة إدارية مستقلة قدرها 50,000 يورو.” فارنافاس للمحاماة | التأشيرة الذهبية في اليونان +2 EY +2
وبذلك، فإن حقبة الجمع بين الاستثمار عبر التأشيرة الذهبية والإيجار قصير الأمد على نمط Airbnb قد انتهت، على الأقل بالنسبة للعقارات التي تم شراؤها من أجل التأشيرة الذهبية (أو تم تجديدها بموجبها).
وبالإضافة إلى هذه القيود المتعلقة باستخدام العقار، رفع القانون أيضًا الحد الأدنى المطلوب للاستثمار في العديد من المناطق، كما شدّد عددًا من الشروط والمعايير الأخرى المرتبطة ببرنامج التأشيرة الذهبية، في إطار سعي السلطات اليونانية إلى تنظيم السوق العقارية وضمان توجيه الاستثمارات بما يتماشى مع الأهداف الاقتصادية والإسكانية للبلاد. المصدر: مكتب المحاماة لاريسا أ. جورجيادي (+1).
2.1 نطاق التطبيق والاستثناءات
نطاق التطبيق
تنطبق قيود الإيجار قصير الأمد على أنواع محددة من استثمارات التأشيرة الذهبية. وتشمل هذه القاعدة العقارات التي يكتسبها مواطنو الدول الثالثة بملكية وحيازة كاملتين بغرض الحصول على تصريح إقامة التأشيرة الذهبية لأول مرة أو تجديده.
يتضمن ذلك حظرًا صارمًا على التأجير قصير الأمد ضمن اقتصاد المشاركة وعلى إعادة التأجير. بالإضافة إلى ذلك، لا يجوز استخدام العقار كمقر رئيسي أو فرع لشركة إذا تم منح تصريح الإقامة بموجب نظام التحويل (كما هو مذكور في الفقرة ج من §2).
يجب الآن أن يتم الاستثمار في عقار واحد، وليس في عدة عقارات. وفي المناطق المحددة ذات الطلب المرتفع، يجب ألا تقل مساحة العقار عن 120 مترًا مربعًا، سواء كان مبنيًا أو حاصلًا على رخصة بناء سارية المفعول
تعتمد القيمة الدنيا لشراء العقار أيضًا على موقعه:
800,000 يورو في المناطق ذات الطلب المرتفع مثل أتيكا، سالونيك، ميكونوس، ثيرا، والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة.- 400,000 يورو في المناطق الأخرى.
- 250,000 يورو لبعض مشاريع تحويل الاستخدام أو الترميم.
الاستثناءات والحالات الخاصة
لا يزال الحد الأدنى البالغ 250,000 يورو ينطبق على حالات محددة تتعلق بـ«تحويل الاستخدام»:
- العقارات التي تم تحويل استخدامها من أغراض أخرى إلى أغراض سكنية.
- المباني الصناعية غير المستخدمة لمدة لا تقل عن خمس سنوات.
- المباني المُدرجة أو التاريخية التي تخضع لأعمال الترميم.
إذا تم شراء العقار قبل صدور القانون الجديد، فقد تنطبق عليه أحكام انتقالية. فعلى سبيل المثال، قد تستفيد الاستثمارات التي تم دفع عربون بنسبة 10% منها بحلول 31 أغسطس 2024 واكتملت بحلول 31 ديسمبر 2024 من الاستمرار وفق الشروط السابقة.
في حين أن القيد يستهدف من الناحية الفنية العقارات المرتبطة ببرنامج التأشيرة الذهبية، فإن العديد من الخبراء القانونيين ينصحون بالتعامل معه باعتباره حظرًا واسع النطاق يشمل جميع العقارات المرتبطة بملكية التأشيرة الذهبية.
باختصار، إذا تم شراء عقارك من أجل برنامج التأشيرة الذهبية أو استخدامه ضمن هذا البرنامج، فافترض أن حظر الإيجار قصير الأمد ينطبق عليه. واحرص دائمًا على التحقق مما إذا كانت حالتك تندرج ضمن فئة تحويل الاستخدام، أو أحد الاستثناءات، أو الأحكام الانتقالية.
3. العقوبات والمخاطر والامتثال
إذا كان عقارك خاضعًا لقواعد التأشيرة الذهبية وتجاهلت القيود الجديدة، فقد تكون العواقب وخيمة.
الغرامات وإلغاء تصريح الإقامة
- قد يؤدي عدم الامتثال إلى إلغاء (سحب) تصريح الإقامة الممنوح لك بموجب برنامج التأشيرة الذهبية. vstgroup.gr+1
- يُذكر صراحةً فرض غرامة إدارية قدرها 50,000 يورو على مخالفة حظر الإيجار قصير الأمد أو إعادة التأجير. فارنافاس للمحاماة | التأشيرة الذهبية في اليونان +1
- تشير بعض المصادر إلى أن الغرامات قد تصل إلى 150,000 يورو في بعض الحالات. مكتب المحاماة لاريسا أ. جورجيادي +1.
المخاطر وكيف تتحقق السلطات من الامتثال
- التدقيق عند التجديد: عند تجديد تصريح إقامتك بعد الفترة الأولية (5 سنوات)، ستتحقق السلطات مما إذا كنت لا تزال تستوفي جميع الشروط، بما في ذلك القيود المتعلقة باستخدام العقار. ey.com
- عمليات التدقيق والفحص: قد يتم التحقق من استخدام العقار من خلال سجلات السلطات الضريبية، وسجلات العقارات، وسجلات الإيجار. فعلى سبيل المثال، إذا كان عقارك مُدرجًا على منصة للإيجار قصير الأمد وتم رصده من قبل السلطات الضريبية أو جهات التسجيل، فقد يؤدي ذلك إلى فتح تحقيق أو إجراء تدقيق.
ويذكر موقع “Golden Athens”: “إن عدم الالتزام بهذه اللوائح […] قد يؤدي إلى إلغاء تصريح الإقامة، كما سيتم فرض غرامة إدارية مستقلة قدرها 50,000 يورو على مالكي العقار و/أو حائزيه.”
goldenathens.com - مخاطر التطبيق بأثر رجعي: يشعر بعض المستثمرين الذين اشتروا عقاراتهم في وقت سابق بالقلق بشأن ما إذا كان الحظر سيُطبق بأثر رجعي (أي على العقارات التي تم شراؤها قبل صدور القانون). وتشير التعليقات القانونية إلى أن هذه المسألة لا تزال غير واضحة. Varnavas Law | Golden Visa Greece
- المخاطر المتعلقة بالسمعة والخروج من الاستثمار: إذا كنت تعتمد على دخل الإيجار قصير الأمد كجزء من جدوى استثمارك، فإن فرض حظر مفاجئ أو اتخاذ إجراءات تنفيذية قد يعرقل توقعات العائد الخاصة بك، ويقلل من السيولة، أو يؤثر على قرارك ببيع العقار في وقت لاحق.
الخلاصات الرئيسية
- إذا كنت قد اشتريت عقارًا ضمن برنامج التأشيرة الذهبية (أو تخطط لذلك)، فافترض أن الإيجارات قصيرة الأمد غير مسموح بها، ما لم تحصل على رأي قانوني يفيد بخلاف ذلك.
- إذا كنت تدير بالفعل عقارًا للإيجار قصير الأمد ضمن برنامج التأشيرة الذهبية، فبادر بسرعة إلى تعديل استراتيجيتك (مثل التحول إلى الإيجار طويل الأمد أو اعتماد استثمار مختلف، وما إلى ذلك).
- قم بتوثيق حالة استخدام عقارك والاحتفاظ بالسجلات ذات الصلة تحسبًا لأي تدقيق أو مراجعة عند تجديد تصريح الإقامة.
ضع مخاطر العقوبات في الاعتبار عند احتساب العوائد: فالغرامة البالغة 50,000 يورو، إلى جانب احتمال سحب تصريح الإقامة، تعني أنه ينبغي التعامل مع دخل الإيجار قصير الأمد على أنه غير مضمون (أو محظور).
4. البدائل: استراتيجيات التأجير القانونية لمالكي التأشيرة الذهبية
نظرًا لأن نموذج الإيجار التقليدي قصير الأمد (على طريقة Airbnb) لم يعد خيارًا عمليًا للعديد من العقارات المرتبطة بالتأشيرة الذهبية، فما هي البدائل القانونية المتاحة؟ فيما يلي بعض الاستراتيجيات البديلة التي يعتمدها المستثمرون الأذكياء حاليًا.
عقود الإيجار طويلة الأمد (12 شهرًا أو أكثر)
يُعدّ أحد الخيارات الأكثر وضوحًا هو تأجير العقار على أساس طويل الأمد (على سبيل المثال لمدة لا تقل عن 12 شهرًا) بدلًا من الإقامات قصيرة الأمد. وبما أن الحظر يقتصر تحديدًا على «الإيجار قصير الأمد ضمن إطار اقتصاد المشاركة» وعلى إعادة التأجير، فإن تحويل العقار إلى نموذج الإيجار طويل الأمد يُعتبر وسيلة للامتثال للقانون.
وفي العديد من المناطق ذات النشاط السياحي المرتفع، تكون العوائد عادةً أقل من عوائد الإيجارات الموسمية قصيرة الأمد خلال فترات الذروة. ومع ذلك، يوفر نموذج الإيجار طويل الأمد قدرًا أكبر من الاستقرار ومخاطر تنظيمية أقل.
استخدام العقار كمحل إقامة رئيسي أو إقامة جزئية
استراتيجية أخرى هي استخدام العقار كمحل إقامة لك أو لأفراد عائلتك، وهو ما يتماشى مع الهدف الإقامي لبرنامج التأشيرة الذهبية. فإذا كنت تقيم في العقار (أو توزع استخدامه بين الاستعمال الشخصي والإيجار طويل الأمد)، فإنك تتجنب بالكامل الإشكالية المرتبطة بمخاطر الإيجار قصير الأمد.
تحويل الاستخدام إلى تجاري / سكني أو البحث عن مسارات الإعفاء
في بعض الحالات، يقوم المستثمرون بتحويل (أو شراء) عقارات ضمن مشاريع تحويل الاستخدام (مثل تحويل مبنى صناعي إلى سكني أو ترميم مبنى مُدرج تاريخيًا). وقد تستفيد هذه الحالات من الحد الأدنى المخفّض للاستثمار البالغ 250,000 يورو، رغم أن قيود الإيجار قصير الأمد لا تزال سارية بموجب قواعد التأشيرة الذهبية.
أما في سياق العقارات التجارية (مثل مبنى يُستخدم كشقق فندقية مرخّصة)، فقد تنطبق أنظمة ترخيص مختلفة. وفي هذه الحالة، قد يختار المستثمر عدم الاستفادة من برنامج التأشيرة الذهبية، والاستثمار بدلًا من ذلك من خلال هيكل استثماري فندقي.
ويتم ذلك بشكل أساسي لتجنب القيود المفروضة على استخدام العقارات ضمن برنامج التأشيرة الذهبية. وبعبارة أخرى: الاستثمار بهدف تحقيق دخل إيجاري من خلال الفئة التجارية بدلًا من مسار التأشيرة الذهبية.
التحول إلى أقاليم أو برامج أخرى
يتجه بعض المستثمرين بعيدًا عن نموذج التأشيرة الذهبية فيما يتعلق بالعقارات التي تستهدف تحقيق العوائد، ويفضلون بدلًا من ذلك التركيز على الاستثمار العقاري التقليدي (خارج برنامج التأشيرة الذهبية) أو في ولايات قضائية تسمح بقواعد أكثر مرونة للإيجارات قصيرة الأمد.
وبدلاً من ذلك، قد يحتفظون بالتأشيرة الذهبية لأغراض الإقامة أو تنويع الأصول، لكنهم يتعاملون مع العقار بطريقة مختلفة من حيث تحقيق العائد (مثل الإيجار طويل الأمد) بدلًا من نموذج Airbnb والإيجارات قصيرة الأمد.
مثال على تحول المستثمرين
وفقًا لتعليقات مستشارين متخصصين في منصات التأجير (على سبيل المثال في اليونان)، يختار العديد من حاملي التأشيرة الذهبية الآن عقود إيجار لمدة ثلاث سنوات أو أكثر بدلًا من محاولة تحقيق أقصى استفادة من الإيجارات قصيرة الأمد خلال مواسم الذروة. ورغم انخفاض العوائد، فإن المخاطر تصبح أقل بكثير ويكون الامتثال القانوني أكثر وضوحًا.
وتتيح هذه الاستراتيجيات للمستثمرين الحفاظ على حقوق الإقامة الخاصة بهم والاستفادة من العقار، وإن كان ذلك بطريقة مختلفة.
5. أمثلة عملية: ماذا يفعل المستثمرون الآن؟
لتوضيح كيفية تطبيق هذه الاستراتيجيات على أرض الواقع، فيما يلي بعض الأمثلة الافتراضية (والتي يستند بعضها جزئيًا إلى حالات حقيقية) حول كيفية تكيف المستثمرين مع القانون الجديد.
المثال أ – شقة في أثينا تتحول إلى عقد إيجار لمدة 3 سنوات
اشترى السيد X شقة بمساحة 120 مترًا مربعًا في وسط أثينا (ضمن برنامج التأشيرة الذهبية). وكان يتوقع سابقًا تأجيرها قصير الأمد مع معدل إشغال يزيد على 60٪ خلال موسم الذروة وبسعر مرتفع لليلة الواحدة. وبعد صدور القانون 5100/2024، لم يعد بإمكانه استخدامها للإيجار قصير الأمد.
وبدلاً من ذلك، أبرم عقد إيجار لمدة 36 شهرًا مع مستأجر محلي مقابل إيجار سنوي أقل قليلًا. وانخفض العائد من نحو 7٪ وفق التقديرات إلى حوالي 4.5٪، إلا أن خطر الغرامة أو سحب تصريح الإقامة قد زال. وبقي استثماره متوافقًا مع القانون، مع احتفاظه بتصريح الإقامة ضمن برنامج التأشيرة الذهبية.
المثال ب – تحويل عقار تجاري إلى سكني في مدينة إقليمية
اشترت السيدة Y مبنى للاستخدام الصناعي خارج أثينا مقابل 250,000 يورو، ثم قامت بتحويله إلى وحدات سكنية (مؤهلة ضمن استثناء تحويل الاستخدام). وبهذا أصبحت مؤهلة للحصول على التأشيرة الذهبية وفق الحد الأدنى المخفّض للاستثمار.
بعد ذلك، قامت بتأجير الوحدات بعقود إيجار طويلة الأمد (12 شهرًا أو أكثر) للسكان المحليين، متخليةً بالكامل عن سوق الإيجارات السياحية قصيرة الأمد. وتوفر هذه الاستراتيجية دخلًا مستقرًا، وتتجنب الحظر، وتوزع المخاطر على عدة وحدات سكنية.
المثال ج – استراتيجية مزدوجة: التأشيرة الذهبية + استثمار منفصل للإيجار قصير الأمد
قام السيد Z بشراء عقار واحد ضمن مسار التأشيرة الذهبية (لغرض الإقامة)، واستثمر بشكل منفصل في عقار آخر مخصص حصريًا للإيجارات السياحية قصيرة الأمد (دون إدراج هذا العقار الثاني ضمن طلب التأشيرة الذهبية الخاص به).
ويتم تأجير العقار المرتبط بالتأشيرة الذهبية بعقد طويل الأمد أو الاحتفاظ به كمحل إقامة خاص، بينما يُدار العقار المخصص لتحقيق العائد من خلال شركة تأجير تجارية (مع الالتزام بتراخيص السياحة والنظام الضريبي المنفصل).
وبهذه الطريقة، يفصل بين الهدفين: الإقامة + العائد الاستثماري.
المفاضلات والعوائد
- تكون عوائد الإيجارات طويلة الأمد أقل، لكنها أكثر استقرارًا وتوافقًا مع القوانين.
- يبقى ارتفاع قيمة رأس المال جزءًا أساسيًا من جدوى الاستثمار، بالنظر إلى موقع العقار.
- ينخفض خطر التدخل التنظيمي بشكل كبير.
قد يحتاج المستثمرون إلى تقبل قدر أقل من المرونة (على سبيل المثال، عدم الاستفادة من الأسعار المرتفعة خلال مواسم الذروة)، لكنهم يكتسبون في المقابل يقينًا قانونيًا أكبر.
تظل استراتيجيات الخروج من الاستثمار صالحة، ولكن قد يتعين إعادة احتساب العوائد قصيرة الأجل وإعادة نمذجتها.
6. كيفية تقييم استراتيجية تأجير عقارك في ظل القانون الجديد
في ضوء ما سبق، إذا كنت تملك حاليًا (أو تخطط لشراء) عقارًا ضمن برنامج التأشيرة الذهبية وتقوم بتقييم استراتيجية التأجير الخاصة بك، فإليك قائمة عملية وإطارًا لاتخاذ القرار لمساعدتك في التقييم:
قائمة التحقق
- هل اشتريت العقار ضمن برنامج التأشيرة الذهبية؟ إذا كانت الإجابة نعم، فمن المرجح أن تنطبق القيود الجديدة الخاصة بالإيجار قصير الأمد.
- ما هو الوضع القانوني للعقار؟ هل هو عقار سكني عادي، أم عقار تم تحويله من استخدام تجاري إلى سكني، أم مبنى مُدرج تم ترميمه؟ يؤثر ذلك على حدود الاستثمار والمسارات المحتملة للاستثناءات.
- في أي منطقة يقع العقار؟ إذا كان يقع في أتيكا، أو سالونيك، أو ميكونوس، أو ثيرا، أو في الجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة، فإن الحدود الأعلى >
- هل تم استكمال الاستثمار وفقًا للأحكام الانتقالية؟ على سبيل المثال، هل تم دفع العربون بحلول 31 أغسطس 2024 مع إتمام الشراء بحلول 31 ديسمبر 2024 أو ضمن مواعيد نهائية بديلة؟ إذا تم الشراء وفق الشروط السابقة، فقد تستفيد من الأحكام الانتقالية. Varnavas Law | Golden Visa Greece+1
- ما هي استراتيجية التأجير التي تنوي اتباعها؟ الإيجار قصير الأمد (على أساس يومي أو ليلي) أم الإيجار طويل الأمد؟ إذا كان الإيجار قصير الأمد، فقد تكون خاضعًا للحظر.
- نمذجة العائد: ما هو العائد الإيجاري الذي يمكنك تحقيقه بشكل واقعي من خلال الإيجار طويل الأمد (مقارنةً بنموذج الإيجار قصير الأمد السابق)؟ ضع في الاعتبار معدل الإشغال، والتقلبات الموسمية، وتكاليف الصيانة.
- الآثار الضريبية: قد يعني الإيجار طويل الأمد معاملة ضريبية مختلفة مقارنةً بالإيجار السياحي قصير الأمد. كما ينبغي أخذ ضريبة العقارات، وضريبة الدخل، وضريبة القيمة المضافة (حيثما تنطبق) في الاعتبار.
- استراتيجية الخروج/إعادة التقييم: إذا كنت تنوي بيع العقار خلال 5 إلى 10 سنوات، فكيف سيؤثر نموذج التأجير على استقرار المستأجرين، وحالة العقار، وجاذبيته للمشترين؟
- مخاطر الامتثال: هل أنت واثق من قدرتك على الالتزام بمتطلبات تجديد تصريح الإقامة، وقوانين البناء، والقيود المفروضة على استخدام العقار لأغراض التأجير؟
- استخدام بديل: هل يمكنك (أو أحد أفراد عائلتك) الإقامة في العقار؟ هل يمكنك إعادة هيكلة الاستخدام ليصبح إيجارًا طويل الأمد؟ هل يمكنك الاستثمار من خلال مسار مختلف (تجاري أو خارج برنامج التأشيرة الذهبية) من أجل الإيجار قصير الأمد؟
إطار اتخاذ القرار
- إذا كنت تملك حاليًا عقارًا ضمن برنامج التأشيرة الذهبية وتقوم بالفعل بتأجيره بنظام الإيجار قصير الأمد:
- قيّم فورًا ما إذا كنت في حالة مخالفة للفقرة 7A (حظر الإيجار قصير الأمد).
- فكّر في التحول إلى عقود إيجار طويلة الأمد أو استخدام العقار كمحل إقامة شخصي.
- اطلب مشورة قانونية للتحقق مما إذا كانت أي أحكام انتقالية تنطبق على حالتك.
- قم بتعديل نموذجك المالي ليعكس انخفاض العائد وزيادة الأمان التنظيمي.
- إذا كنت تخطط لشراء عقار بهدف الحصول على التأشيرة الذهبية وتأجيره:
لا تفترض أن الإيجارات قصيرة الأمد على أساس يومي أو ليلي ما زالت خيارًا قابلًا للتطبيق. ابنِ خطتك على الإيجار طويل الأمد أو استخدام العقار للسكن.- اختر الموقع ومساحة العقار مع توقعات واقعية للعائد في ظل النظام الجديد.
- إذا كانت أولويتك هي تحقيق العائد من خلال الإيجار قصير الأمد، فإما: (أ) استبعاد العقار من برنامج التأشيرة الذهبية والاستثمار بشكل منفصل؛ أو (ب) الاستثمار في نوع من العقارات أو التراخيص التي تسمح بالإيجارات قصيرة الأمد (خارج برنامج التأشيرة الذهبية)، مع مراعاة متطلبات الترخيص السياحي في اليونان.
- إذا كنت تملك بالفعل عقارًا (غير مرتبط بالتأشيرة الذهبية) وتفكر الآن في التقدم للحصول على التأشيرة الذهبية:
- تحقق مما إذا كان العقار مؤهلًا (عقار واحد، حد أدنى للمساحة 120 مترًا مربعًا، حد أدنى للاستثمار 800,000 أو 400,000 يورو، إلخ). أدلة العقارات +1
- إذا كان نموذج عملك يعتمد على الإيجار قصير الأمد، ففكّر مرتين: فالتأهل ضمن برنامج التأشيرة الذهبية يربطك بقيود على استخدام العقار.
- فكّر في الاحتفاظ بالعقار بشكل منفصل (دون إدخاله ضمن برنامج التأشيرة الذهبية) أو في استكشاف مسارات أخرى للهجرة أو الإقامة.
- المتابعة المستمرة:
- تابع أي إصلاحات جديدة باستمرار. فعلى سبيل المثال، يفرض التنظيم الجديد للإيجارات قصيرة الأمد بموجب القانون 5170/2025 معايير للسلامة والتسجيل على جميع الإيجارات قصيرة الأمد اعتبارًا من 1 أكتوبر 2025. GTP Headlines
- تابع القواعد الصادرة عن البلديات المحلية، والتغييرات التي تطرأ على السلطات الضريبية، أو التحديثات المتعلقة بتراخيص النشاط السياحي.
الأسئلة الشائعة (FAQs)
هل لا يزال بإمكاني إدراج عقاري المرتبط بالتأشيرة الذهبية على Airbnb إذا كنت أؤجره بشكل عرضي فقط؟
لا، لا يمكنك ذلك. إذا تم شراء عقارك ضمن برنامج التأشيرة الذهبية، فإن الإيجارات قصيرة الأمد محظورة. ينص القانون 5100/2024 بوضوح على حظر التأجير قصير الأمد أو إعادة التأجير ضمن إطار اقتصاد المشاركة. وينطبق هذا الحظر حتى إذا كنت تؤجر العقار بشكل عرضي أو لفترات قصيرة فقط.
إن عبارة «على أساس قصير الأمد ضمن إطار اقتصاد المشاركة» تشمل أي نوع من الإيجارات على نمط Airbnb. كما أن التأجير الموسمي أو العرضي يندرج أيضًا ضمن هذه الفئة.
وللبقاء ملتزمًا بالقانون، تجنب استخدام منصات مثل Airbnb أو Booking.com لتأجير العقار المرتبط بالتأشيرة الذهبية.
ماذا يحدث إذا خالفت حظر الإيجار قصير الأمد؟
تترتب على مخالفة هذه القاعدة عواقب خطيرة. إذ يمكن للسلطات فرض غرامة تصل إلى 50,000 يورو وسحب تصريح التأشيرة الذهبية الخاص بك. وقد تؤدي المخالفات أيضًا إلى عمليات تدقيق ضريبية وهجرية. كما يمكن أن يؤخر عدم الامتثال إجراءات تجديد التصريح ويؤثر سلبًا على وضعك الهجري. وقد يتم إدراج اسمك في السجل الرقمي للوزارة، مما قد يؤثر على الطلبات المستقبلية أو عمليات بيع العقارات.
هل تنطبق هذه القاعدة على جميع حاملي التأشيرة أم على الحاصلين عليها حديثًا فقط؟
ستهدف الحظر بشكل أساسي التصاريح الجديدة والتصاريح المجددة بعد صدور القانون 5100/2024. ومع ذلك، يجب أن تمتثل أيضًا عمليات تجديد التصاريح القديمة لهذه القواعد. وتوجد بعض الحالات الانتقالية، لكن تطبيق القانون يشمل تقريبًا جميع حاملي التأشيرة الذهبية النشطين.