Когда программа Greece Golden Visa только начала набирать популярность, многие иностранные инвесторы увидели в ней идеальное сочетание возможностей: приобрести недвижимость в Греции, получить право на проживание и одновременно получать высокий доход, сдавая объект в краткосрочную аренду через такие платформы, как Airbnb. Такая стратегия выглядела весьма привлекательной: туристический спрос в Афинах, на островах Эгейского моря и в других популярных регионах стремительно рос, а рынок краткосрочной аренды казался практически неограниченным.
Однако правила существенно изменились. То, что раньше считалось простой и выгодной инвестиционной возможностью, теперь подпадает под действие новых строгих законодательных ограничений, повышенных инвестиционных порогов и более жёсткого государственного контроля.
В этой статье подробно рассматриваются изменения законодательства и предлагается практическое руководство по новым правилам. Вы узнаете, что было разрешено ранее, какие изменения внёс Закон № 5100/2024 в программу Golden Visa в Греции, какие последствия предусмотрены за несоблюдение новых требований, какие законные альтернативы доступны инвесторам сегодня и как оценить свою недвижимость с учётом действующего законодательства.
Что позволял старый «золотой стандарт» (до 2024 года)
До реформы 2024 года программа Golden Visa в Греции представляла собой привлекательный инструмент для инвесторов из стран, не входящих в Европейский союз. Достаточно было приобрести недвижимость, выполнить минимальное инвестиционное требование (которое во многих регионах составляло всего €250 000) и получить долгосрочный вид на жительство сроком на пять лет с возможностью неограниченного продления как для себя, так и для членов своей семьи.
Естественно, многие инвесторы исходили из того, что после покупки недвижимости смогут сдавать её в аренду, в том числе через платформы краткосрочной аренды, чтобы компенсировать расходы или получать дополнительный доход.
На практике многие участники программы Golden Visa приобретали квартиры в популярных районах Афин, на таких островах, как Миконос и Санторини, а также в Салониках. И это неудивительно, поскольку именно эти направления пользовались высоким туристическим спросом. В удачно расположенных объектах доходность от краткосрочной аренды на уровне 6–8% годовых и выше, особенно в высокий туристический сезон, считалась вполне обычной.
Логика такой инвестиции была проста: инвестор получал вид на жительство, становился владельцем недвижимости, стоимость которой со временем росла, и одновременно получал доход от краткосрочной аренды. Именно сочетание этих трёх преимуществ — резидентства, потенциального роста стоимости актива и высокой доходности — сделало программу Golden Visa особенно привлекательной для инвесторов, стремившихся совместить комфорт проживания с выгодной инвестицией.
Кроме того, действовавшая на тот момент редакция законодательства не содержала прямого запрета на краткосрочную аренду недвижимости, приобретённой по программе Golden Visa (по крайней мере, согласно многим существовавшим тогда толкованиям). Поэтому среди инвесторов, консультантов и специалистов по недвижимости сложилось мнение, что сдача таких объектов через платформы, такие как Airbnb, является допустимой, если это не запрещено правилами конкретного здания или местными нормативными актами.
Иными словами, сочетание программы Golden Visa с краткосрочной арендой долгое время считалось своего рода «золотым стандартом» инвестиционной стратегии — широко продвигалось на рынке и активно применялось на практике.
Основная юридическая реформа: Закон 5100/2024 и новые ограничения
Ситуация кардинально изменилась с вступлением в силу Закона № 5100/2024 (Официальный вестник Греции, серия A, № 49 от 05.04.2024), который существенно пересмотрел ключевые положения программы Golden Visa в Греции. Varnavas Law | Golden Visa Greece+3ey.com+3Law Firm — Larisa A. Georgiadi+3
Одним из наиболее важных положений нового закона является пункт 7Α:
«Недвижимое имущество, приобретённое в полную собственность и владение гражданами третьих стран для первоначального получения или продления вида на жительство инвестора, запрещается сдавать в краткосрочную аренду в рамках экономики совместного потребления (sharing economy), а также передавать в субаренду.» vstgroup.gr+2forumland.gr+2
Проще говоря, это означает следующее: если вы являетесь гражданином страны, не входящей в Европейский союз, и приобрели недвижимость по программе Golden Visa (как для первоначального получения вида на жительство, так и для его последующего продления), вы больше не имеете права сдавать такую недвижимость в краткосрочную аренду (например, через Airbnb или аналогичные платформы краткосрочного размещения), а также передавать её в субаренду третьим лицам.
Данное ограничение не вводилось поэтапно — оно было непосредственно закреплено в Законе № 5100/2024. Law Firm — Larisa A. Georgiadi+1
Далее в законе говорится:
«Все объекты недвижимости, приобретённые по программе Golden Visa, запрещено сдавать в краткосрочную аренду через платформы, такие как Airbnb. В случае несоблюдения данного требования вид на жительство подлежит аннулированию, а также налагается самостоятельный административный штраф в размере €50 000.» Varnavas Law | Golden Visa Greece+2ey.com+2
Таким образом, эпоха сочетания инвестиций по программе Golden Visa и краткосрочной аренды в стиле Airbnb закончилась, по крайней мере в отношении объектов недвижимости, приобретённых для получения Golden Visa (или при её продлении).
Помимо данного ограничения на использование недвижимости, закон также повысил минимальные инвестиционные пороги (см. ниже) и ужесточил другие требования программы. Law Firm — Larisa A. Georgiadi+1
2.1 Сфера применения и исключения
Scope
Ограничения на краткосрочную аренду распространяются на определённые виды инвестиций по программе Golden Visa. Данное правило применяется к объектам недвижимости, приобретённым в полную собственность и владение гражданами третьих стран для первоначального получения или продления вида на жительство по программе Golden Visa.
Оно предусматривает строгий запрет на краткосрочную аренду в рамках экономики совместного потребления (sharing economy), а также на передачу недвижимости в субаренду. Кроме того, недвижимость не может использоваться в качестве головного офиса или филиала компании, если вид на жительство был получен в рамках схемы изменения назначения объекта (как указано в подпункте «с» § 2).
Теперь инвестиция должна осуществляться в один объект недвижимости, а не распределяться между несколькими объектами. В специально определённых районах с высоким спросом минимальная площадь объекта должна составлять 120 м². При этом объект должен быть либо уже построен, либо иметь действующее разрешение на строительство.
Минимальная стоимость приобретаемой недвижимости теперь также зависит от её местоположения:
- €800,000 in high-demand zones such as Attica, Thessaloniki, Mykonos, Thira, and islands with populations over 3,100.
- €400 000 — в остальных регионах Греции.
- €250 000 — для отдельных проектов по изменению назначения объектов недвижимости (conversion) или реставрации.
Исключения и особые случаи
Пониженный минимальный инвестиционный порог в размере €250 000 по-прежнему применяется к определённым случаям, связанным с изменением назначения объектов недвижимости («conversion»):
- Объекты недвижимости, переоборудованные из других категорий использования в жилые помещения.
- Промышленные здания, не использовавшиеся в течение как минимум пяти лет.
- Здания, являющиеся объектами культурного наследия или историческими памятниками, находящиеся в процессе реставрации.
Если недвижимость была приобретена до вступления в силу нового закона, к такой инвестиции могут применяться переходные положения. Например, если авансовый платёж в размере 10% был внесён до 31 августа 2024 года, а сделка была полностью завершена до 31 декабря 2024 года, такая инвестиция может подпадать под прежние условия программы.
Хотя формально данное ограничение распространяется на объекты недвижимости, связанные с программой Golden Visa, многие юристы рекомендуют рассматривать его как общий запрет, применимый ко всей недвижимости, приобретённой в рамках программы Golden Visa.
Подводя итог, если ваша недвижимость была приобретена для участия в программе Golden Visa или используется в рамках этой программы, следует исходить из того, что на неё распространяется запрет на краткосрочную аренду. При этом всегда необходимо проверить, подпадает ли ваш конкретный случай под положения об изменении назначения объекта, предусмотренные законом исключения или переходные положения.
3. Санкции, риски и соблюдение требований законодательства
Если ваша недвижимость подпадает под действие правил программы Golden Visa, а вы проигнорируете новые ограничения, последствия могут оказаться весьма серьёзными.
Штрафы и аннулирование вида на жительство
- Несоблюдение установленных требований может привести к аннулированию (отзыву) вида на жительство, предоставленного в рамках программы Golden Visa. vstgroup.gr+1
- За нарушение запрета на краткосрочную аренду или передачу недвижимости в субаренду законодательством прямо предусмотрен административный штраф в размере €50 000.Varnavas Law | Golden Visa Greece+1
- Согласно некоторым источникам, в отдельных случаях размер административного штрафа может достигать €150 000. Law Firm — Larisa A. Georgiadi+1
Риски и способы проверки соблюдения требований государственными органами
- Проверка при продлении вида на жительство: при продлении вида на жительство после окончания первоначального пятилетнего срока компетентные органы проверят, продолжаете ли вы соответствовать всем требованиям программы, включая соблюдение ограничений, касающихся использования недвижимости. ey.com
- Проверки и контроль: использование недвижимости может проверяться на основании данных налоговых органов, кадастровых и регистрационных реестров, а также реестров аренды. Например, если объект размещён на платформе краткосрочной аренды и это будет выявлено налоговыми или регистрационными органами, такая информация может стать основанием для проведения проверки.
Как отмечается на сайте Golden Athens: «Несоблюдение данных требований может привести к аннулированию вида на жительство, а также к наложению самостоятельного административного штрафа в размере €50 000 на собственников и (или) владельцев объекта недвижимости».
goldenathens.com - Риск ретроактивного применения закона: некоторые инвесторы, получившие Golden Visa до вступления закона в силу, обеспокоены тем, будет ли данный запрет распространяться на недвижимость, приобретённую до принятия новых правил. Согласно юридическим комментариям, на сегодняшний день этот вопрос остаётся не до конца урегулированным и не имеет однозначного толкования. Varnavas Law | Golden Visa Greece
- Репутационные риски и риски при выходе из инвестиции: если ваша инвестиционная стратегия основана на получении дохода от краткосрочной аренды, внезапное введение запрета или применение мер контроля может существенно изменить ожидаемую доходность, снизить ликвидность объекта и повлиять на ваше решение о его последующей продаже.
Основные выводы
- Если вы приобрели недвижимость по программе Golden Visa (или только планируете такую покупку), следует исходить из того, что краткосрочная аренда запрещена, если только вы не получили официальное юридическое заключение, подтверждающее иное.
- Если вы уже сдаёте недвижимость, приобретённую по программе Golden Visa, в краткосрочную аренду, рекомендуется как можно скорее пересмотреть свою стратегию — например, перейти на долгосрочную аренду или рассмотреть другие варианты инвестирования.
- Документально подтверждайте способ использования вашей недвижимости и храните все соответствующие документы на случай проведения проверки или при продлении вида на жительство.
- При расчёте ожидаемой доходности обязательно учитывайте риск применения санкций: административный штраф в размере €50 000, а также возможное аннулирование вида на жительство означают, что доход от краткосрочной аренды не следует рассматривать как гарантированный источник прибыли, а в большинстве случаев — как запрещённый способ использования недвижимости.
4. Альтернативные законные стратегии сдачи недвижимости в аренду для владельцев Golden Visa
Поскольку традиционная модель краткосрочной аренды (по типу Airbnb) больше не является допустимым вариантом для многих объектов недвижимости, приобретённых по программе Golden Visa, возникает закономерный вопрос: какие законные альтернативы доступны инвесторам?
Ниже представлены альтернативные стратегии, которые сегодня всё чаще используют опытные инвесторы для получения дохода от недвижимости с соблюдением требований действующего законодательства.
Долгосрочная аренда (12 месяцев и более)
Одним из наиболее очевидных решений является сдача недвижимости в долгосрочную аренду (например, на срок не менее 12 месяцев) вместо краткосрочного размещения. Поскольку запрет распространяется именно на краткосрочную аренду в рамках экономики совместного потребления (sharing economy) и передачу объекта в субаренду, переход на модель долгосрочной аренды позволяет соблюдать требования законодательства.
Во многих регионах с высоким туристическим спросом доходность от долгосрочной аренды, как правило, будет ниже, чем максимальная доходность от краткосрочной аренды в высокий сезон. Тем не менее долгосрочная модель обеспечивает большую стабильность и существенно снижает регуляторные риски.
Использование недвижимости в качестве основного или второго места проживания
Ещё одна стратегия — использовать недвижимость в качестве собственного жилья или места проживания вашей семьи, что полностью соответствует целям программы Golden Visa. Если вы проживаете в приобретённой недвижимости самостоятельно либо совмещаете личное использование с долгосрочной арендой, вы полностью избегаете рисков, связанных с запретом на краткосрочную аренду.
Изменение назначения объекта или использование предусмотренных законом исключений
В некоторых случаях инвесторы приобретают или переоборудуют объекты недвижимости в рамках проектов по изменению назначения (например, перевод промышленных зданий в жилой фонд или реставрация объектов культурного наследия). Такие проекты могут подпадать под снижённый минимальный инвестиционный порог €250 000, хотя ограничения на краткосрочную аренду для объектов, приобретённых по программе Golden Visa, продолжают действовать.
Вместе с тем в отношении коммерческой недвижимости (например, здания, используемого как комплекс апартаментов с гостиничной лицензией) могут применяться иные правила лицензирования. В такой ситуации инвестор может принять решение не использовать программу Golden Visa, а осуществить инвестицию через гостиничный или иной коммерческий инвестиционный проект.
Основная цель такого подхода — избежать ограничений на использование недвижимости, предусмотренных программой Golden Visa. Иными словами, инвестиция осуществляется для получения дохода от аренды через коммерческую категорию недвижимости, а не в рамках программы Golden Visa.
Переход к другим юрисдикциям или инвестиционным программам
Некоторые инвесторы, ориентированные прежде всего на получение высокой доходности, отказываются от использования программы Golden Visa для инвестиционных объектов и вместо этого делают выбор в пользу обычных инвестиций в недвижимость (вне программы Golden Visa) либо инвестируют в юрисдикциях, где правила краткосрочной аренды остаются более гибкими.
Другой вариант — сохранить Golden Visa как инструмент получения вида на жительство и диверсификации активов, но использовать приобретённую недвижимость иначе с точки зрения доходности: например, сдавать её в долгосрочную аренду вместо краткосрочной аренды через платформы вроде Airbnb.
Пример изменения инвестиционной стратегии
Согласно комментариям консультантов, специализирующихся на рынке аренды недвижимости (в том числе в Греции), многие владельцы Golden Visa сегодня предпочитают заключать договоры долгосрочной аренды сроком на три года и более вместо того, чтобы максимально использовать краткосрочную аренду в высокий туристический сезон. Хотя доходность при таком подходе снижается, уровень риска становится значительно ниже, а соблюдение требований законодательства — более понятным и прозрачным.
Такие стратегии позволяют инвесторам сохранить свои права на проживание по программе Golden Visa и продолжать получать доход от недвижимости, хотя и по иной модели.
5. Практические примеры: как инвесторы действуют сегодня
Чтобы показать, как эти стратегии работают на практике, ниже приведены несколько гипотетических (а частично основанных на реальных ситуациях) примеров того, как инвесторы адаптируются к новым требованиям законодательства.
Пример A — квартира в Афинах, переведённая на долгосрочную аренду сроком на 3 года
Господин X приобрёл квартиру площадью 120 м² в центре Афин по программе Golden Visa. Первоначально он планировал сдавать её в краткосрочную аренду, рассчитывая на заполняемость более 60% в высокий туристический сезон и повышенную стоимость аренды за ночь.
После вступления в силу Закона № 5100/2024 он больше не может использовать недвижимость для краткосрочной аренды. Вместо этого инвестор заключает договор долгосрочной аренды сроком на 36 месяцев с местным арендатором по несколько сниженной годовой арендной плате.
Ожидаемая доходность снижается примерно с 7% до 4,5% годовых, однако риск получения штрафа или аннулирования вида на жительство полностью исключается. Инвестиция продолжает соответствовать требованиям законодательства, а инвестор сохраняет право на проживание по программе Golden Visa.
Пример B — переоборудование коммерческого объекта в жилую недвижимость в провинциальном городе
Госпожа Y приобретает промышленное здание за пределами Афин стоимостью €250 000 и переоборудует его в жилые помещения, что позволяет воспользоваться исключением, предусмотренным для проектов по изменению назначения объектов недвижимости (conversion). Благодаря этому она получает право на участие в программе Golden Visa при снижённом минимальном инвестиционном пороге.
После завершения реконструкции она сдаёт жилые помещения в долгосрочную аренду (на срок 12 месяцев и более) местным жителям, полностью отказавшись от модели краткосрочной туристической аренды.
Такая стратегия обеспечивает стабильный доход, позволяет соблюдать действующие ограничения программы Golden Visa и распределяет инвестиционные риски между несколькими жилыми объектами.
Пример C — двойная стратегия: Golden Visa + отдельная инвестиция для краткосрочной аренды
Господин Z приобретает один объект недвижимости по программе Golden Visa для получения вида на жительство, а затем отдельно инвестирует в другой объект исключительно для краткосрочной туристической аренды, не включая эту вторую недвижимость в свою заявку на Golden Visa.
Недвижимость, приобретённая по программе Golden Visa, сдаётся в долгосрочную аренду либо используется в качестве личного места проживания. В то же время объект, предназначенный для получения дохода, управляется через коммерческую компанию по аренде недвижимости с соблюдением требований туристического лицензирования и отдельного налогового режима.
Таким образом, инвестор разделяет цели своих вложений: один объект обеспечивает получение вида на жительство, а второй предназначен для получения дохода от краткосрочной аренды.
Компромиссы и ожидаемая доходность
- Доходность от долгосрочной аренды, как правило, ниже, однако она более стабильна и соответствует требованиям действующего законодательства.
- Рост стоимости недвижимости со временем по-прежнему остаётся одним из ключевых факторов инвестиционной привлекательности, особенно с учётом местоположения объекта.
- Риск вмешательства со стороны регулирующих органов при такой модели инвестирования значительно снижается.
- Инвесторам, возможно, придётся отказаться от части гибкости (например, от возможности получать повышенный доход в высокий туристический сезон), однако взамен они получают большую правовую определённость.
- Стратегии выхода из инвестиции по-прежнему остаются актуальными, однако ожидаемую доходность от краткосрочной аренды, возможно, придётся пересчитать с учётом новых законодательных требований.
6. Как оценить стратегию сдачи вашей недвижимости в аренду с учётом нового законодательства
Учитывая всё изложенное выше, если вы уже владеете недвижимостью, приобретённой по программе Golden Visa, или только планируете такую покупку и оцениваете стратегию её сдачи в аренду, ниже представлен практический контрольный список и схема принятия решений, которые помогут вам принять взвешенное решение.
Контрольный список
- Приобретена ли недвижимость по программе Golden Visa? Если да, то, вероятнее всего, на данный объект распространяются новые ограничения, касающиеся краткосрочной аренды.
- Каков юридический статус объекта недвижимости? Является ли объект обычной жилой недвижимостью, объектом, переоборудованным из коммерческого в жилой, или отреставрированным зданием, имеющим статус объекта культурного наследия? От этого зависят применимый минимальный инвестиционный порог и возможность воспользоваться предусмотренными законом исключениями.
- В каком регионе расположена недвижимость? Если объект находится в Аттике, Салониках, на Миконосе, Тире (Санторини) или на острове с населением более >3 100 человек, применяется повышенный минимальный инвестиционный порог в размере €800 000. Law Firm — Larisa A. Georgiadi+1
- Была ли инвестиция завершена в соответствии с переходными положениями законодательства? Например, был ли внесён авансовый платёж до 31 августа 2024 года, а сделка полностью завершена до 31 декабря 2024 года (либо соблюдены иные предусмотренные переходными положениями сроки)? Если покупка была осуществлена по прежним правилам, на неё могут распространяться переходные положения, позволяющие сохранить ранее действовавшие условия программы. Varnavas Law | Golden Visa Greece+1
- Какую стратегию сдачи недвижимости в аренду вы планируете использовать? Краткосрочная аренда (посуточно) или долгосрочная аренда? Если вы планируете сдавать недвижимость в краткосрочную аренду, существует высокая вероятность того, что на такой способ использования будет распространяться установленный законом запрет.
- Оценка доходности: какую доходность от аренды вы реально сможете получить при долгосрочной аренде по сравнению с прежней моделью краткосрочной аренды? При расчётах необходимо учитывать уровень заполняемости, сезонные колебания спроса и расходы на содержание и обслуживание недвижимости
- Налоговые последствия: долгосрочная аренда может облагаться налогами иначе, чем краткосрочная туристическая аренда. Также необходимо учитывать налог на недвижимость, налог на доходы от аренды и, при необходимости, НДС (VAT), если он применяется в вашем случае.
- Стратегия выхода из инвестиции: если вы планируете продать недвижимость через 5–10 лет, подумайте о том, как выбранная модель аренды повлияет на стабильность арендаторов, состояние объекта и его привлекательность для потенциальных покупателей.
- Риск несоблюдения требований: уверены ли вы, что сможете соблюдать все требования, связанные с продлением вида на жительство, строительными нормами и ограничениями на использование недвижимости для сдачи в аренду?
- Альтернативное использование: можете ли вы (или член вашей семьи) использовать недвижимость для собственного проживания? Возможно ли перейти на модель долгосрочной аренды? Или целесообразнее рассмотреть иной формат инвестирования (например, в коммерческую недвижимость или вне программы Golden Visa), если вашей основной целью является краткосрочная аренда?
Схема принятия решения
- Если вы уже владеете недвижимостью, приобретённой по программе Golden Visa, и в настоящее время сдаёте её в краткосрочную аренду:
- Незамедлительно проверьте, не нарушаете ли вы требования пункта 7A, устанавливающего запрет на краткосрочную аренду недвижимости.
- Рассмотрите возможность перехода на долгосрочную аренду или использования недвижимости в качестве собственного места проживания.
- Обратитесь за юридической консультацией, чтобы выяснить, распространяются ли на ваш случай переходные положения, позволяющие сохранить ранее действовавшие условия программы.
- Скорректируйте свою финансовую модель, учитывая снижение ожидаемой доходности и одновременно более высокий уровень правовой и регуляторной безопасности.
- Если вы только планируете приобрести недвижимость по программе Golden Visa с целью последующей сдачи в аренду:
- Не исходите из того, что краткосрочная посуточная аренда является допустимым вариантом. При разработке инвестиционной стратегии ориентируйтесь на долгосрочную аренду или использование недвижимости для собственного проживания.
- Выбирайте местоположение и площадь недвижимости, исходя из реалистичных ожиданий по доходности в условиях нового законодательства.
- Если вашей главной целью является получение дохода от краткосрочной аренды, рассмотрите один из следующих вариантов:
а) не включайте данный объект недвижимости в программу Golden Visa и инвестируйте в него отдельно;
б) инвестируйте в объект недвижимости или проект с соответствующим видом использования и лицензией, позволяющими осуществлять краткосрочную аренду (вне программы Golden Visa), при условии соблюдения требований греческого законодательства и правил лицензирования туристической деятельности.
- Если вы уже владеете недвижимостью (не в рамках программы Golden Visa) и только сейчас рассматриваете возможность подачи заявления на получение Golden Visa:
- Проверьте, соответствует ли ваш объект требованиям программы: является ли он единственным объектом инвестиции, соответствует ли минимальной площади 120 м² (если это требуется), а также применимому минимальному инвестиционному порогу €800 000 или €400 000 в зависимости от местоположения и категории объекта. Property Guides+1
- Если ваша бизнес-модель основана на краткосрочной аренде, тщательно взвесьте своё решение: участие в программе Golden Visa означает, что использование недвижимости будет связано с установленными законодательством ограничениями.
- Рассмотрите возможность приобретения недвижимости вне программы Golden Visa или изучите другие программы получения вида на жительство и иммиграционные механизмы, которые могут лучше соответствовать вашей инвестиционной стратегии.
- Постоянный мониторинг
- Однако, несмотря на то что спрос остаётся высоким, предложение на рынке увеличилось. В результате сроки проведения сделок стали длиннее, что свидетельствует о более избирательном подходе покупателей в 2025 году. GTP Headlines
- Следите за изменениями в правилах, принимаемых органами местного самоуправления, обновлениями требований налоговых органов, а также изменениями в порядке получения и действия туристических лицензий.
FAQs
Можно ли всё ещё сдавать недвижимость по «Золотой визе» на Airbnb, если я сдаю её только изредка?
Нет, сдача на короткий срок запрещена независимо от частоты.
Что будет, если я нарушу запрет на короткосрочную аренду?
Возможны штрафы до €50,000 и отмена вида на жительство.
Касаются ли эти правила только новых владельцев визы?
Нет, правила распространяются на все объекты, приобретённые по программе «Золотая виза», независимо от даты получения визы.