مقدمة: قيود Airbnb والتأجير قصير الأجل للعقارات المؤهلة للحصول على التأشيرة الذهبية — دليل 2025.
لسنوات عديدة، اعتمد المستثمرون الحاصلون على التأشيرة الذهبية في اليونان على التأجير قصير الأجل (STR) عبر منصات مثل Airbnb لتحقيق أقصى عائد من عقاراتهم. وقد أتاحت هذه الاستثمارات عوائد مرتفعة، ومرونة موسمية، ومصدر دخل ثابتًا. ومع ذلك، ابتداءً من عام 2024، أدى تحول تنظيمي إلى تغيير القواعد، حيث أعطت السلطات الأولوية لتوفير المساكن للمقيمين على المدى الطويل، مما فرض قيودًا على التأجير قصير الأجل للعقارات المرتبطة ببرنامج التأشيرة الذهبية.
يوضح هذا الدليل ما يجب على مستثمري التأشيرة الذهبية معرفته بشأن قيود Airbnb في عام 2025، بما في ذلك التشريعات المعمول بها، والعقوبات المحتملة، واستراتيجيات الامتثال، والبدائل القانونية المتاحة. ويُعد فهم هذه التغييرات أمرًا بالغ الأهمية لكل من يخطط أو يدير استثمارات عقارية ضمن برنامج التأشيرة الذهبية.
١. لماذا تغيرت القواعد؟ ضغوط سوق الإسكان والتشريعات الجديدة.
ساهمت العقارات المرتبطة ببرنامج التأشيرة الذهبية تاريخيًا في دعم سوق العقارات اليوناني، إلا أن النمو السريع في التأجير قصير الأجل أدى إلى نقص في المساكن المتاحة للسكان المحليين. واستجابةً للضغوط المتزايدة، اتخذ صانعو السياسات إجراءات تنظيمية جديدة:
ارتفاع الطلب على المساكن الحضرية من قبل المقيمين على المدى الطويل.- مخاوف عامة متزايدة بشأن القدرة على تحمل تكاليف السكن واستقرار المجتمعات المحلية.
- تحول تنظيمي يركز على توفير سكن مستدام بدلاً من الاعتماد على الدخل الناتج عن الإقامة المؤقتة قصيرة الأجل.
تعكس القواعد الجديدة هدفًا سياسيًا أوسع يتمثل في ضمان أن تسهم الاستثمارات العقارية المرتبطة بالحصول على الإقامة في تلبية احتياجات السكن المحلية، بدلاً من التركيز فقط على المكاسب قصيرة الأجل ذات الطابع المضاربي. ولذلك، أصبح على المستثمرين الآن التفكير في استراتيجيات التأجير طويل الأجل أو الاستخدامات البديلة للعقارات لضمان الامتثال للإطار التنظيمي المحدث.
٢. ماذا تنص القواعد الجديدة؟ القانون 5100/2024 وقيود التأشيرة الذهبية.
بموجب القانون 5100/2024، تخضع العقارات المرتبطة ببرنامج التأشيرة الذهبية لقيود صارمة على أنشطة التأجير قصير الأجل:
- يُحظر التأجير قصير الأجل (الإيجارات التي تقل مدتها عن 30 يومًا، مثل Airbnb).
- يُحظر التأجير من الباطن أو ترتيبات التأجير المؤقت المرتبطة بأغراض الحصول على التأشيرة الذهبية.
تم تحديد الأحكام ذات الصلة في المادة 12، الفقرة 3 من القانون 5100/2024 (قانون فارنافاس | التأشيرة الذهبية في اليونان).
تنطبق هذه القواعد على جميع العقارات الجديدة التي يتم شراؤها ضمن برنامج التأشيرة الذهبية، وتفرض تمييزًا واضحًا بين الاستثمارات العقارية التقليدية واستراتيجيات التأجير المؤقت ذات معدل الدوران المرتفع. لذلك، يجب على المستثمرين تكييف أساليب إدارة عقاراتهم لضمان الامتثال الكامل للأنظمة الجديدة.
٣. العقوبات المترتبة على عدم الامتثال: غرامات تصل إلى 50,000 يورو وإلغاء تصريح الإقامة.
يترتب على مخالفة حظر التأجير قصير الأجل عواقب جدية للمستثمرين:
- غرامات تصل إلى 50,000 يورو لكل عقار.
- إلغاء الأهلية للحصول على التأشيرة الذهبية أو سحب تصاريح الإقامة المرتبطة بها.
- احتمال التعرض للمساءلة القانونية في حال تكرار حالات عدم الامتثال.
تطبق السلطات هذه العقوبات لضمان توجيه الموارد السكنية لخدمة المقيمين على المدى الطويل بدلاً من الاستثمارات السياحية القائمة على التأجير قصير الأجل. لذلك، يجب على المستثمرين الذين يعتمدون على دخل Airbnb تقييم مستوى المخاطر بعناية والنظر في استراتيجيات بديلة تضمن الامتثال للقوانين المعمول بها.
٤. على من ينطبق الحظر؟ المستثمرون الجدد، وحالات التجديد، والحالات الانتقالية.
٤. على من ينطبق الحظر؟ المستثمرون الجدد، وحالات التجديد، والحالات الانتقالية.
العقارات التي تم شراؤها لأغراض التقديم الأولي للحصول على التأشيرة الذهبية بعد عام 2024.- طلبات تجديد التأشيرة التي تتعلق بعقارات كانت تُؤجَّر سابقًا بنظام التأجير قصير الأجل.
- الحالات الانتقالية: قد تتمتع بعض العقارات التي تم شراؤها قبل عام 2024 بحقوق انتقالية محدودة تسمح باستمرار بعض الامتيازات السابقة وفقًا لشروط محددة.
يؤكد قانون فارنافاس أنه رغم وجود بعض الاستثناءات الانتقالية، فإن التوجه الرئيسي للتشريعات يدعم الاستخدام طويل الأجل للعقارات. لذلك، من الضروري أن يتحقق المستثمرون مما إذا كانت عقاراتهم تخضع للقيود الجديدة قبل وضع أي خطط تتعلق بالتأجير أو إدارة العقار.
٥. ماذا يعني ذلك للمستثمرين؟ العائد، والاستراتيجية، والامتثال.
يؤثر حظر التأجير قصير الأجل بشكل كبير على العوائد الاستثمارية والاستراتيجيات المتبعة من قبل المستثمرين:
انخفاض العائد الاستثماري إذا كان المستثمرون يعتمدون سابقًا على دخل Airbnb كمصدر رئيسي للإيرادات.- يوفر التأجير طويل الأجل عوائد أكثر استقرارًا، لكنها تكون عادةً أقل من عوائد التأجير قصير الأجل.
- أصبح الامتثال للقوانين واللوائح أمرًا بالغ الأهمية لتجنب الغرامات أو المشكلات المتعلقة بالتأشيرة والإقامة.
- يمكن أن يساعد تنويع الاستثمارات العقارية أو تعديل الاستراتيجيات الاستثمارية في الحد من المخاطر وتقليل تأثير التغييرات التنظيمية.
يجب على المستثمرين الموازنة بين إمكانات تحقيق الدخل والالتزام القانوني عند التخطيط لعمليات الشراء المستقبلية أو إدارة ممتلكاتهم الحالية.
٦. البدائل القانونية: التأجير طويل الأجل، الاستخدام الشخصي، أو امتلاك عقارات منفصلة.
على الرغم من القيود المفروضة، لا تزال هناك عدة خيارات قانونية متاحة لمستثمري التأشيرة الذهبية:
- تأجير العقار بعقد إيجار طويل الأجل.
- استخدام العقار للسكن الشخصي أو لاستخدام أفراد العائلة.
- شراء عقارات إضافية غير مرتبطة ببرنامج التأشيرة الذهبية لاستخدامها في التأجير قصير الأجل.
الاستثمار من خلال ترخيص تجاري أو سياحي في الحالات التي يسمح بها القانون.
يساعد التشاور مع المستشارين القانونيين (مثل Machas & Partners) على ضمان توافق استراتيجيات المستثمرين مع القوانين المحلية ومتطلبات برنامج التأشيرة الذهبية.
٧. لوائح التأجير قصير الأجل (STR) لعام 2025: ماذا تعني ولماذا لا تفيد مستثمري التأشيرة الذهبية؟
ابتداءً من أكتوبر 2025، ستدخل لوائح التأجير قصير الأجل على مستوى البلاد حيز التنفيذ، وتتضمن:
- معايير للسلامة والجودة الخاصة بالعقارات المؤجرة.
- إلزامية الحصول على التراخيص السياحية والالتزام بإجراءات الامتثال التنظيمية.
تسجيل ومراقبة أنشطة التأجير قصير الأجل.
ومع ذلك، فإن هذه اللوائح لا تُلغي أو تتجاوز الحظر الخاص بالتأجير قصير الأجل المفروض على عقارات التأشيرة الذهبية (Elxis – At Home in Greece). لذلك، يجب على المستثمرين الاستمرار في التعامل مع عقاراتهم المرتبطة بالتأشيرة الذهبية باعتبارها خاضعة لقواعد أكثر صرامة من تلك المطبقة على العقارات المؤجرة العادية.
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني استخدام Airbnb إذا كنت قد اشتريت العقار قبل عام 2024؟
قد تكون بعض العقارات التي تم شراؤها قبل عام 2024 مؤهلة للاستفادة من فترة انتقالية، ولكن يُنصح معظم المستثمرين بالتحول إلى التأجير طويل الأجل لضمان الامتثال الكامل للقوانين واللوائح الحالية.
إذا قمت بتأجير العقار بعقد طويل الأجل، فهل ستظل الإيرادات تُحتسب لأغراض تجديد التأشيرة الذهبية؟
نعم. يُعتبر الدخل الناتج عن التأجير طويل الأجل مقبولًا بشكل عام، ولا يؤثر سلبًا على أهلية تجديد التأشيرة الذهبية.
ماذا لو كنت أمتلك عقارًا ثانيًا غير مرتبط بالتأشيرة الذهبية؟ هل يمكنني تأجيره عبر Airbnb؟
نعم. العقارات غير المرتبطة ببرنامج التأشيرة الذهبية لا تخضع لحظر التأجير قصير الأجل، ويمكن إدراجها على Airbnb أو منصات مماثلة، بشرط الالتزام باللوائح المحلية الخاصة بالسياحة ومعايير السلامة المعمول بها.