مقدمة
عندما تقرر بيع عقارك، فإن أحد الأمور التي ترغب في معرفتها هو مقدار الضرائب التي سيتعين عليك دفعها. يعتقد الكثير من الناس أن البائع هو من يتعين عليه دفع ضريبة نقل الملكية العقارية.
هذا غير صحيح. فالشخص الذي يشتري العقار هو من يدفع ضريبة نقل الملكية العقارية، وليس البائع. أما البائع فعليه دفع ضرائب، وسنشرحها هنا حتى تعرف بالضبط مقدار المال الذي ستحصل عليه من البيع.
ما هي الضرائب التي تنطبق على البائع وما هي الضرائب التي تنطبق على المشتري؟
قبل أن ننظر في الضرائب التي يتعين على البائع دفعها، نحتاج إلى فهم من يدفع ماذا عند بيع العقار.
ما الذي يدفعه البائع؟
ما الذي يدفعه البائع؟
- ضريبة أرباح رأس المال إذا كانت تنطبق.
- الالتزامات المتعلقة بضريبة العقارات، مثل ضريبة ENFIA.
- الحصول على شهادة براءة ذمة ضريبية.
- دفع الضرائب على النشاط التجاري إذا كان ذلك ينطبق عليهم.
ما الذي يدفعه المشتري؟
عادةً ما يتعين على المشتري دفع:
- ضريبة نقل ملكية العقار، والتي تبلغ 3٪ من سعر العقار.
- رسوم كاتب العدل.
- تكاليف تسجيل العقار لدى دائرة تسجيل الأراضي أو السجل العقاري (الكاداستر)
رسوم الرهن العقاري والرسوم البنكية إذا كانوا بحاجة إلى قرض لشراء العقار.
البائع لا يدفع ضريبة نقل الملكية. وهذا أمر لا يفهمه الكثير من الناس عند شراء أو بيع العقارات.
٢. ضريبة أرباح رأس المال على مبيعات العقارات.
تدفع ضريبة أرباح رأس المال على الفرق بين السعر الذي اشتريت به العقار والسعر الذي تبيعه به.
الصيغة الأساسية هي:
ربح رأس المال = سعر البيع – قيمة الشراء المعدلة.
إذا حققت ربحًا، فقد يتوجب عليك دفع ضريبة.
معدل الضريبة في اليونان هو 15٪ من أرباح رأس المال.
لكن قواعد ضريبة أرباح رأس المال قد تغيّرت مع مرور الوقت، لذلك يجب عليك التحقق من القواعد السارية عند بيع العقار.
متى يجب عليك دفع ضريبة أرباح رأس المال ومتى لا يجب عليك ذلك.
تدفع ضريبة أرباح رأس المال عندما تبيع العقار بسعر أعلى من السعر الذي دفعته لشرائه.
إذا قمت ببيع العقار بالسعر نفسه الذي اشتريته به أو بسعر أقل، فلن تدفع ضريبة أرباح رأس المال.
على سبيل المثال:
لنفترض أنك اشتريت عقارًا في عام 2010 مقابل 100,000 يورو، ثم قمت ببيعه في عام 2025 مقابل 90,000 يورو.
في هذه الحالة، لا تدفع ضريبة أرباح رأس المال لأنك لم تحقق أي ربح.
السعر الذي دفعته مقابل العقار ليس دائمًا هو نفسه السعر الذي تُصرّح به لمصلحة الضرائب. فقد يتم تعديله وفقًا للقواعد المعمول بها.
مثال على حساب ضريبة أرباح رأس المال.
لنلقِ نظرة على مثال:
اشتريت عقارًا في عام 2010 مقابل 80,000 يورو.
القيمة المعدلة لشراء العقار هي 95,000 يورو.
قمت ببيع العقار في عام 2025 مقابل 150,000 يورو.
أرباح رأس المال الخاضعة للضريبة هي:
€150,000. €95,000 = €55,000
إذا كان معدل الضريبة 15٪:
€55,000 × 15% = €8,250
إذًا، ستكون ضريبة أرباح رأس المال 8,250 يورو.
٣. متى يُعتبر بيع العقار نشاطًا تجاريًا؟
في بعض الأحيان، قد تعتبر مصلحة الضرائب أن بيع العقار ليس عملية بيع خاصة، بل نشاطًا تجاريًا.
قد يحدث ذلك إذا كان الشخص يشتري ويبيع العقارات بشكل منتظم بهدف تحقيق الربح.
تنظر مصلحة الضرائب إلى أمور مثل:
- عدد المرات التي تبيع فيها العقارات.
- سبب شرائك للعقارات.
- ما إذا كنت تبيع العقارات بطريقة منظمة ومنهجية.
- ما إذا كنت تقوم بذلك بهدف تحقيق الربح.
إذا اعتبرت مصلحة الضرائب أن ذلك يُعد نشاطًا تجاريًا، فقد يتوجب عليك دفع ضرائب، بما في ذلك الضرائب على دخل النشاط التجاري وضريبة القيمة المضافة (VAT).
٤. ضريبة ENFIA وشهادة براءة الذمة الضريبية: المتطلبات قبل بيع العقار.
قبل أن تتمكن من بيع العقار، يجب عليك القيام ببعض الإجراءات لأغراض ضريبية.
شهادة ضريبة الملكية العقارية (ENFIA)
تحتاج إلى الحصول على شهادة ضريبة العقارات ENFIA، والتي تُثبت أنك قد صرّحت بالعقار للأغراض الضريبية وأنك استوفيت جميع المتطلبات الضريبية.
يمكنك الحصول على الشهادة من منصة myAADE، وعادةً ما تكون جاهزة فورًا.
شهادة براءة الذمة الضريبية
كما تحتاج أيضًا إلى شهادة براءة ذمة ضريبية لتوقيع العقد.
تصدر مصلحة الضرائب اليونانية (AADE) هذه الشهادة، وتكون صالحة عادةً لمدة تقارب شهرين.
إذا لم تكن لديك شهادة براءة ذمة ضريبية، فلن يتمكن كاتب العدل من إتمام عملية البيع.
٥. الاستثناءات والحالات التي لا تستحق فيها أي ضريبة.
ليس عليك دائمًا دفع ضريبة عند بيع عقار.
قد يحدث ذلك في حالات مثل:
- أن تبيع العقار بسعر أقل من السعر الذي اشتريته به.
- ألا تحقق أي ربح.
- توجد قواعد ضريبية تنطبق في هذه الحالات.
نظرًا لأن القواعد الضريبية تتغير بمرور الوقت، يجب عليك دائمًا استشارة محاسب أو مستشار ضريبي قبل بيع أي عقار.
٦. قائمة التحقق الضريبية قبل بيع العقار.
قبل بيع أي عقار، تأكد من أن لديك:
- التحقق مما إذا كان يتوجب عليك دفع ضريبة أرباح رأس المال.
- سداد أي ضرائب مستحقة عليك.
- الحصول على شهادة براءة ذمة ضريبية.
- التأكد من عدم وجود أي ضرائب مستحقة عليك قد تؤثر على عملية البيع.
- التحدث مع محاسب إذا كنت قد بعت عقارات من قبل أو إذا كانت لديك حالة ضريبية معقدة.
إذا كنت مستعدًا جيدًا، فستعرف مقدار المال الذي ستحصل عليه من عملية البيع.
الأسئلة الشائعة
إذا بعت منزلك بسعر أقل من السعر الذي اشتريته به، فهل يتوجب عليك دفع ضريبة؟
عادةً لا. إذا لم تحقق ربحًا، فلن تدفع ضريبة أرباح رأس المال. ومع ذلك، يجب عليك دائمًا التحقق من القواعد السارية وقت البيع.
هل توجد إعفاءات ضريبية عند بيع مسكن سكني؟
يعتمد ذلك على القواعد الضريبية السارية وقت البيع. لذلك، يجب عليك دائمًا التحقق من القواعد المعمول بها قبل بيع العقار.
ما هي الضريبة التي يجب أن أدفعها إذا قمت ببيع عقار موروث؟
يعتمد ذلك على كيفية حصولك على العقار، ومدة امتلاكك له، وقيمة العقار. لذلك، يُنصح بالتحدث إلى محاسب أو مستشار ضريبي قبل بيع أي عقار موروث.