Введение
Покупка недвижимости в Греции может быть привлекательной возможностью для иностранных покупателей, независимо от того, является ли целью переезд, приобретение дома для отдыха, получение дохода от аренды или долгосрочные инвестиции.
Однако покупка недвижимости в другой стране включает в себя не только поиск подходящих апартаментов или виллы. Различные юридические процедуры, налоги, требования к документации и условия местного рынка могут создавать сложности для покупателей, незнакомых с греческой системой.
Многих проблем можно избежать благодаря правильной подготовке и профессиональному сопровождению.
Вот некоторые из самых распространённых ошибок, которые совершают иностранные покупатели при приобретении недвижимости в Греции, — и что следует учитывать перед тем, как двигаться дальше.
1.Начало поиска недвижимости без понимания процесса покупки
Одна из распространённых ошибок — начинать с просмотров недвижимости, не разобравшись сначала в том, как проходит процесс покупки в Греции.
Иностранным покупателям следует ознакомиться с основными этапами сделки, включая получение греческого налогового идентификационного номера, проведение юридических и технических проверок, уплату применимых налогов, подписание окончательного договора купли-продажи и прохождение необходимых регистрационных процедур.
Согласно AADE, покупателям, проживающим как в Греции, так и за рубежом, для процесса покупки необходим греческий налоговый идентификационный номер.
Понимание этих этапов с самого начала может сделать процесс сделки более организованным и снизить риск неожиданных задержек в дальнейшем.
2.Выбор недвижимости только на основании заявленной цены
Низкая цена покупки не означает автоматически, что недвижимость является выгодным приобретением.
Два объекта недвижимости с похожими ценами могут иметь совершенно разные характеристики в зависимости от:
- Местоположение.
- Состояния здания
- Необходимости ремонта
- Юридический статус.
- Этаж и ориентация
- Энергоэффективность
- Доступность
- Потенциал для сдачи в аренду.
- Будущие расходы на техническое обслуживание
Иностранным покупателям, незнакомым с местным рынком, также может быть сложно понять, является ли заявленная цена реалистичной.
По этой причине недвижимость следует сравнивать в пределах одного микрорайона и с учётом индивидуальных характеристик каждого объекта, а не только на основании заявленной цены за квадратный метр.
3.Отказ от независимой юридической и технической проверки недвижимости
Одним из наиболее важных этапов покупки недвижимости является проверка того, что именно приобретается.
Покупателям не следует предполагать, что если недвижимость выставлена на продажу, то все юридические и технические вопросы уже автоматически урегулированы.
В зависимости от сделки профессиональные проверки могут включать такие вопросы, как право собственности, документация на недвижимость, зарегистрированные права или обременения, информация о здании, а также соответствие фактического состояния недвижимости соответствующей документации.
Потенциальные проблемы гораздо легче решить до завершения покупки, чем после неё.
Особенно для иностранных покупателей независимая профессиональная консультация также может помочь разобраться в документах и процедурах, которые могут быть им незнакомы.
4.Учёт только стоимости покупки
Заявленная цена недвижимости — это не вся сумма, которую покупателю следует предусмотреть в бюджете.
Дополнительные расходы могут включать:
- Налог на передачу недвижимости, если применимо
- Нотариальные расходы
- Юридические расходы
- Технические или инженерные услуги
- Расходы, связанные с регистрацией
- Комиссия агентства недвижимости
- Расходы на письменный или устный перевод, если это необходимо
- Банковские или административные расходы
В соответствии с действующей общей системой налогообложения передачи недвижимости покупатель обязан уплатить налог на передачу недвижимости в размере 3% от налогооблагаемой стоимости, а также дополнительный муниципальный сбор в размере 3% от суммы основного налога. Для отдельных сделок может применяться иной налоговый режим, поэтому применимую структуру налогообложения следует уточнять для каждой конкретной покупки.
Поэтому составление полного бюджета на приобретение недвижимости до принятия обязательств по покупке может помочь избежать неприятных сюрпризов.
5.Предположение, что любая недвижимость подходит для Golden Visa
Иностранным покупателям, заинтересованным в получении вида на жительство через инвестиции в недвижимость, не следует предполагать, что любая недвижимость подходит для греческой Golden Visa только потому, что её стоимость достигает определённой суммы.
Применимый минимальный порог инвестиций и требования к недвижимости зависят от таких факторов, как местоположение и категория инвестиций.
К определённым категориям инвестиций также применяются специальные правила.
Поэтому соответствие требованиям Golden Visa следует проверять для конкретного объекта недвижимости и структуры сделки до того, как покупатель возьмёт на себя финансовые обязательства.
Покупка недвижимости и успешное получение вида на жительство — это взаимосвязанные процессы, но их не следует рассматривать как одно и то же.
6.Внесение задатка до завершения необходимых проверок
На конкурентном рынке недвижимости покупатели могут чувствовать необходимость быстро закрепить за собой объект недвижимости.
Однако перевод денежных средств без чёткого понимания условий может создать ненужные риски.
Перед внесением суммы за бронирование или задатка покупателю следует понимать:
- Что именно представляет собой этот платёж
- Подлежит ли он возврату и при каких условиях
- Что произойдёт, если будут обнаружены юридические или технические проблемы
- Предполагаемые сроки проведения сделки
- Какие обязательства возлагаются на покупателя и продавца
Соответствующее соглашение должно чётко отражать условия, принятые обеими сторонами.
Скорость может быть важна при сделке с недвижимостью, но она не должна заменять надлежащие проверки.
7.Недооценка важности микрорайона
Выбор Афин, Салоников, Крита или Халкидики — это лишь первый этап анализа местоположения.
Даже в пределах одного города или курортной зоны показатели недвижимости могут значительно различаться от одного района — или даже одной улицы — к другому.
Покупателям следует учитывать такие практические факторы, как:
- Общественный транспорт
- Расстояние до центра города или пляжа
- Магазины и повседневная инфраструктура
- Университеты и деловые районы
- Наличие парковки
- Уровень шума
- Доступность
- Доступность
- Спрос на долгосрочную и краткосрочную аренду
Это становится особенно важным, когда недвижимость приобретается в качестве инвестиции, а не исключительно для личного использования.
8.Предположение, что доход от аренды гарантирован
Недвижимость может иметь высокий потенциал для сдачи в аренду, но при этом не обеспечивать гарантированный доход.
Доходность от аренды зависит от таких факторов, как местоположение, состояние недвижимости, тип объекта, сезонность, конкуренция, цены и эксплуатационные расходы.
Например, вилла в Халкидики может иметь совершенно иной профиль аренды по сравнению с апартаментами в центре Салоников.
Поэтому инвесторам следует оценивать реалистичный чистый доход, а не ориентироваться только на самые высокие заявленные посуточные или ежемесячные ставки аренды.
Также важно понимать применимые правила аренды. Владельцы, использующие систему краткосрочной аренды в Греции, имеют обязательства по регистрации и отчётности перед AADE, включая регистрацию в Реестре недвижимости для краткосрочного проживания и использование регистрационного номера AMA в объявлениях на цифровых платформах.
9.Недооценка расходов на ремонт и техническое обслуживание
Старая недвижимость поначалу может казаться привлекательной из-за более низкой цены покупки.
Однако расходы на ремонт могут значительно изменить общую стоимость инвестиций.
Покупателям следует учитывать возможные расходы на:
- Электрические и сантехнические системы
- Отопление и охлаждение
- Окна и теплоизоляцию
- Кухни и ванные комнаты
- Напольные покрытия
- Места общего пользования
- Мебель и бытовую технику
- Повышение энергоэффективности
- Текущее техническое обслуживание здания
Для инвестиционной недвижимости сроки ремонта также имеют значение, поскольку каждый месяц до того, как объект будет готов к использованию или сдаче в аренду, может повлиять на инвестиционный план.
Поэтому перед принятием решения о том, действительно ли старая недвижимость является более экономичным вариантом по сравнению с новой, следует учитывать реалистичный бюджет на ремонт.
10.Отсутствие плана по управлению недвижимостью
Это особенно важно для покупателей, которые живут за пределами Греции.
Владение недвижимостью на расстоянии может потребовать привлечения человека для решения таких практических вопросов, как:
- Коммунальные счета
- Техническое обслуживание
- Ремонтные работы
- Генеральной уборки
- Общение с арендаторами
- Заселение и выезд гостей
- Налоговые и административные обязательства
- Вопросы, связанные со зданием
Недвижимость, управление которой кажется простым в процессе покупки, может потребовать более сложного подхода после возвращения владельца за границу.
Поэтому иностранным покупателям следует продумать стратегию управления недвижимостью после покупки ещё до завершения сделки.
11. Покупка недвижимости на основе личных предпочтений, а не инвестиционной цели
Недвижимость, приобретаемая для собственного проживания, и недвижимость, приобретаемая преимущественно в качестве инвестиции, не всегда должны соответствовать одним и тем же критериям.
Инвестор может лично предпочитать просторную недвижимость в тихом месте, в то время как спрос на аренду на данном рынке может быть выше на небольшие объекты, расположенные ближе к общественному транспорту, университетам, пляжам или коммерческим районам.
Перед началом поиска покупателям следует определить свою основную цель:
Личное использование? Доход от аренды? Рост стоимости недвижимости? Golden Visa? Сочетание этих целей?
Когда цель чётко определена, недвижимость можно оценивать с точки зрения того, насколько хорошо она соответствует этой цели, а не просто на основании личных предпочтений.
12. Поспешное принятие решения из-за страха упустить возможность
Хорошие объекты недвижимости могут быстро привлекать интерес покупателей, особенно в районах с высоким спросом.
Однако страх упустить недвижимость не должен заставлять покупателей игнорировать документацию, расходы или необходимые проверки.
Покупка должна быть обоснованной с учётом следующих факторов:
Недвижимость + местоположение + юридический статус + общая стоимость + предполагаемое использование.
Если один из этих факторов не был должным образом оценён, у покупателя может ещё не быть достаточно информации для принятия обоснованного решения.
FAQs
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Греции?
Иностранные граждане, как правило, могут приобретать недвижимость в Греции, хотя в определённых обстоятельствах или регионах могут действовать особые ограничения или дополнительные требования. Перед продолжением сделки покупателям следует проверить правила, применимые к их гражданству и конкретному объекту недвижимости.
Нужен ли мне греческий налоговый номер для покупки недвижимости?
Да. Согласно AADE, человек, покупающий недвижимость в Греции, независимо от того, проживает он в Греции или за рубежом, должен иметь или получить греческий налоговый идентификационный номер.
Какой налог на передачу недвижимости действует в Греции?
В соответствии с действующей общей системой налогообложения налог на передачу недвижимости составляет 3% от налогооблагаемой стоимости объекта, а также взимается муниципальный сбор в размере 3% от суммы основного налога на передачу недвижимости. В зависимости от сделки может применяться иной налоговый режим.
Следует ли проводить юридические проверки перед оплатой недвижимости?
Покупателям следует разобраться в юридическом статусе недвижимости и условиях, регулирующих любой платёж за бронирование или задаток, прежде чем вносить значительные денежные средства. Конкретные проверки и договорные условия зависят от сделки.
Подходит ли любая недвижимость стоимостью €250 000 для получения Golden Visa?
Нет. Одна лишь цена не определяет соответствие требованиям. Требования Golden Visa зависят, среди прочего, от применимой категории инвестиций, характеристик недвижимости и её местоположения.
Могу ли я купить недвижимость в Греции без личного присутствия?
Многие этапы сделки с недвижимостью в Греции могут быть выполнены дистанционно при наличии соответствующих юридических полномочий и документации. Однако точная процедура зависит от конкретной сделки.
Могу ли я сдавать недвижимость в аренду после её покупки?
Как правило, владельцы недвижимости могут получать доход от аренды при соблюдении правил, применимых к соответствующему виду арендной деятельности. Для краткосрочной аренды предусмотрены особые требования по регистрации и отчётности перед AADE.
Что следует проверить перед выбором недвижимости?
Покупателям следует учитывать юридический и технический статус недвижимости, общую стоимость приобретения, местоположение, состояние, предполагаемое использование, требования к управлению и возможные будущие расходы, а не ориентироваться только на заявленную цену.