Введение: Ограничения Airbnb и краткосрочной аренды для объектов Золотой визы — 2025
На протяжении многих лет инвесторы, получавшие Золотую визу в Греции, часто использовали краткосрочную аренду, такую как Airbnb, чтобы увеличить доходность своих объектов. Эти инвестиции обеспечивали высокую доходность, сезонную гибкость и стабильный поток доходов.
Однако с 2024 года произошло значительное изменение правил: власти приоритизировали долгосрочное жильё для местных жителей, ограничив возможность краткосрочной аренды для объектов Золотой визы.
В этом руководстве мы подробно объясним, что нужно знать инвесторам о запрете Airbnb в 2025 году: законодательство, штрафы, стратегии соблюдения и законные альтернативы. Понимание этих изменений крайне важно для успешного управления инвестициями в недвижимость под Золотую визу.
1. Почему изменились правила: давление на рынок жилья и новая законодательная база
Активное использование объектов Золотой визы для Airbnb способствовало росту рынка недвижимости, но также вызвало дефицит долгосрочного жилья. В ответ на это:
- Повышается спрос на долгосрочную аренду в городах
- Обеспечение доступности жилья и стабильности местных сообществ
- Политика нацелена на устойчивое жильё вместо краткосрочной прибыли
Новое законодательство подчеркивает, что инвестиции должны поддерживать долгосрочную жилую инфраструктуру, а не только временный доход.
2. Что говорят новые правила: Закон 5100/2024 и ограничения для Золотой визы
Согласно Закону 5100/2024, объекты Золотой визы подлежат строгим ограничениям по краткосрочной аренде:
- Краткосрочная аренда (менее 30 дней, включая Airbnb) запрещена
- Субаренда или временная аренда для целей Золотой визы запрещена
- Основные положения указаны в статье 12, пункт 3 Закона 5100/2024 (Varnavas Law | Golden Visa Greece)
Все новые объекты Золотой визы подпадают под эти ограничения, что требует пересмотра стратегии управления недвижимостью.
3. Санкции за несоблюдение: штрафы €50,000 и аннулирование разрешений
Нарушение запрета Airbnb может привести к серьёзным последствиям:
- Штрафы до €50,000 за объект
- Аннулирование права на Золотую визу
- Юридическая ответственность при повторных нарушениях
Эти меры направлены на обеспечение того, чтобы объекты инвестиций способствовали долгосрочному жилью, а не краткосрочной спекулятивной аренде.
4. На кого распространяется запрет — новые инвесторы, продление и переходные случаи
Запрет касается нескольких категорий владельцев Золотой визы:
- Объекты, приобретённые для первой Золотой визы после 2024 года
- Продление визы для объектов, ранее сдававшихся краткосрочно
- Переходные случаи: некоторые объекты до 2024 года могут иметь ограниченные исключения
Закон подчеркивает, что основной тренд — долгосрочное использование, и инвесторам важно проверить, подпадает ли их объект под новые правила.
5. Что это значит для инвесторов: доходность, стратегия и соблюдение
Запрет на Airbnb влияет на инвестиционную доходность и стратегию:
- Потеря дохода для тех, кто рассчитывал на Airbnb
- Долгосрочная аренда предлагает более стабильный, но часто меньший доход
- Соблюдение закона критично для избежания штрафов или потери визы
- Диверсификация объектов и корректировка стратегии помогают снизить риски
Инвесторы должны оценить баланс между доходностью и соблюдением правил при планировании будущих инвестиций.
6. Законные альтернативы: долгосрочная аренда, личное пользование или отдельные объекты
Несмотря на ограничения, есть законные пути для инвесторов Золотой визы:
- Долгосрочная аренда
- Личное пользование или для семьи
- Покупка второго объекта, не связанного с Золотой визой, для Airbnb
- Инвестиции под коммерческую или туристическую лицензию, если это разрешено
Консультация с юристами (например, Machas & Partners) поможет убедиться, что стратегия инвестиций соответствует закону.
7. Регулирование STR 2025: что оно означает и почему не помогает инвесторам Золотой визы
С октября 2025 года новые национальные правила краткосрочной аренды вводят:
- Стандарты безопасности и качества объектов
- Обязательную туристическую лицензию
- Регистрацию и мониторинг аренды
Но эти правила не отменяют запрет на Airbnb для объектов Золотой визы (Elxis – At Home in Greece). Владельцы должны продолжать соблюдать строгие ограничения.
Часто задаваемые вопросы (FAQs)
Можно ли использовать Airbnb, если я купил объект до 2024 года?
Некоторые объекты до 2024 года могут иметь переходный период, но большинству инвесторов рекомендуется перейти на долгосрочную аренду.
Если сдаю в долгосрочную аренду, учитывается ли доход для продления Золотой визы?
Да. Доход от долгосрочной аренды обычно засчитывается и не влияет на продление визы.
Если у меня есть второй объект, не связанный с Золотой визой, можно ли сдавать его через Airbnb?
Да. Объекты, не связанные с Золотой визой, не подпадают под запрет и могут сдавать через Airbnb, соблюдая местные туристические и безопасные нормы.