Введение: Разбор министерского решения ноября 2025 года – что должны знать инвесторы
Министерское решение ноября 2025 года является одной из важнейших регуляторных обновлений программы Золотой визы в Греции за последние годы. В период временной приостановки выдачи новых разрешений это новое регулирование обеспечивает долгожданную ясность для тех, кто планирует инвестиции в недвижимость в Греции. Обновленные правила пересматривают критерии, открывают заблокированные дела и дают инвесторам более четкий путь к получению вида на жительство. Для тех, кто рассматривает стратегические инвестиции в недвижимость, это решение представляет собой как возможность, так и структуру в критический момент.
1. Что такое новое министерское решение 214926/2025?
Министерское решение 214926/2025, принятое в ноябре 2025 года, было введено в период временной приостановки выдачи новых Золотых виз. Основная цель решения — прояснить, какие инвестиции остаются допустимыми, обеспечивая юридическую определенность для местных и иностранных инвесторов. Это решение важно, так как разблокирует тысячи ранее замороженных заявок и предоставляет практическое руководство по инвестициям в недвижимость, особенно в сложных категориях активов.
Ключевые моменты:
- Устранение пробелов предыдущего законодательства
- Решение технических неточностей в документации
- Разрешение определенных типов недвижимости как допустимых инвестиций
2. Что содержит министерское решение 214926/2025?
Опубликованное в ноябре 2025 года, министерское решение 214926/2025 устанавливает обновленные правила документации и уточняет, какие объекты недвижимости считаются инвестициями, подходящими для Золотой визы. Оно формально закрепляет исключения, ранее применявшиеся неравномерно в региональных органах.
Основные цели:
- Стандартизация документации для заявок
- Уточнение исключений для нестандартных инвестиций в недвижимость
- Обеспечение более быстрой обработки ранее поданных заявок
Для инвесторов, рассматривающих новые инвестиции, это решение создает более предсказуемую регуляторную среду.
3. Что изменилось: перепрофилирование, памятники и реконструкция
Одним из самых значительных обновлений является явное включение нескольких ранее спорных категорий недвижимости. Теперь эти категории явно признаются инвестициями, подходящими для Золотой визы:
- Перепрофилирование коммерческих объектов в жилые
- Объекты, имеющие охранный статус или памятники
- Проекты реконструкции или восстановления
В течение многих лет заявители, осуществлявшие такие инвестиции, сталкивались с неопределенностью, так как местные органы по-разному интерпретировали правила. Новое решение стандартизирует прием таких проектов, позволяя инвесторам уверенно реализовывать проекты, поддерживающие обновление городских территорий, сохранение наследия и экономическое развитие.
4. Как это влияет на поток заявок и текущие дела
С введением решения в силу тысячи ранее замороженных заявок могут снова продвигаться. Многие из этих дел касались инвестиций, требовавших дополнительной документации или подпадающих под недавно уточненные категории.
Последствия для инвесторов:
- Замороженные заявки по переходным правилам можно возобновить
- Очередь заявок начинает сокращаться, ускоряя получение вида на жительство
- Инвесторы, которые действовали по старым правилам, теперь могут рассчитывать на более гладкую обработку
Это открывает новые возможности для инвестиций в недвижимость, особенно для тех, кто действовал заранее, но столкнулся с задержками.
5. Текущие пороги инвестиций и географические зоны (2024–2025 гг.)
Чтобы понять новое решение в контексте рынка, инвесторы должны учитывать действующие пороги инвестиций, которые остаются неизменными:
- €800,000 – высоко востребованные городские районы
- €400,000 – второстепенные рынки и определенные региональные зоны
- €250,000 – специальные категории, обычно объекты, требующие значительной реконструкции или расположенные в развитых зонах
Эти пороги остаются базой для инвестиций в недвижимость по программе Золотой визы. Понимание порогов помогает инвесторам планировать свои инвестиции в соответствии с обновленными правилами.
6. Кто получает наибольшую выгоду: инвесторы, застройщики и иностранные покупатели
Министерское решение приносит выгоду нескольким категориям участников рынка недвижимости:
- Частные инвесторы, планирующие перепрофилирование или реконструкцию
- Застройщики, работающие над проектами сохранения или обновления объектов
- Иностранные покупатели, ищущие вид на жительство через диверсифицированные инвестиции в недвижимость
Предоставляя регуляторную ясность, решение поддерживает более эффективное планирование проектов, предсказуемые сроки и стабильное участие на рынке.
7. Что должны делать инвесторы сейчас: практические шаги
С учетом проясненной возможности участия инвесторам следует немедленно действовать для оптимизации своих инвестиций:
- Провести due diligence по правам собственности, зонированию и возможностям реконструкции
- Обновить документы в соответствии с новыми правилами
- Тесно сотрудничать с нотариусами, инженерами и юристами
- Пересмотреть графики проектов для соблюдения требований Золотой визы
- Подготовить финансовые подтверждения легального происхождения инвестиций
Эти шаги обеспечивают гладкую обработку заявок и минимизируют риск дальнейших задержек.
8. Риски и соображения: давление рынка, правила аренды, долгосрочная перспектива
Несмотря на положительные изменения, инвесторы должны учитывать текущие рыночные риски перед совершением новых инвестиций. Важные моменты:
- Возможные ограничения на краткосрочную аренду
- Усиление конкуренции на городских рынках из-за роста спроса
- Ожидаемое ужесточение регулирования в 2026 году
- Рост стоимости строительства и реконструкции
Учитывая эти тенденции, инвесторы могут строить более безопасные и устойчивые инвестиции с долгосрочной ценностью.
9. Заключение
Министерское решение 214926/2025 возвращает ясность и вновь открывает путь для стратегических инвестиций по программе Золотой визы. Хотя возможности сейчас сильнее, чем за последние годы, успешные инвестиции требуют тщательной проверки, аккуратного планирования и понимания новых правил. Для международных инвесторов, ищущих стабильность и преимущества вида на жительство, греческий рынок остается привлекательным — особенно теперь, когда регуляторная ясность восстановлена.
Часто задаваемые вопросы
Повлияет ли решение на пороги инвестиций €800k / €400k?
Нет. Пороги остаются прежними. Решение сосредоточено на документации и допустимых категориях недвижимости, а не на минимальной сумме инвестиций.
Могу ли я теперь подать заявку на Золотую визу, используя реконструированное коммерческое здание?
Да. Решение явно подтверждает, что перепрофилирование коммерческих объектов в жилые и проекты реконструкции считаются допустимыми инвестициями.
Если я подавал заявку ранее, но она была заблокирована из-за проблем с документацией, могу ли я её возобновить?
Да. Большинство ранее замороженных заявок теперь могут быть возобновлены, особенно если они включают инвестиции, соответствующие новым правилам.