Недавно Греция изменила правила использования недвижимости, приобретённой по программе «Золотая виза». Ранее инвесторы могли сдавать такие объекты на короткий срок через платформы вроде Airbnb. Однако с 1 сентября 2024 года вступили в силу новые ограничения. В этой статье мы разберём, что изменилось, какие риски появились и какие альтернативы существуют для владельцев недвижимости.
Что позволял старый «золотой стандарт» (до 2024 года)
До вступления в силу Закона 5100/2024 инвесторы, получившие вид на жительство через «Золотую визу», могли сдавать свои объекты недвижимости на короткий срок. Это включало аренду через популярные платформы, такие как Airbnb и Booking.com. Спрос на такие объекты был высоким, особенно в туристических городах, таких как Афины и Салоники. Доходность от таких вложений могла достигать 5–7% годовых.
Основная юридическая реформа: Закон 5100/2024 и новые ограничения
С 1 сентября 2024 года вступил в силу Закон 5100/2024, который значительно ужесточил правила использования недвижимости, приобретённой по программе «Золотая виза». Согласно пункту 7^А, такие объекты не могут быть сданы в аренду на короткий срок через платформы «экономики совместного потребления», такие как Airbnb, а также не могут быть сданы в субаренду. Это ограничение распространяется на все объекты, приобретённые в полном владении для получения или продления вида на жительство инвестора Σιντόρης & Συνεργάτες.
Область применения и исключения
Закон распространяется на все объекты недвижимости, приобретённые по программе «Золотая виза», независимо от их местоположения. Однако существуют исключения для объектов, приобретённых за €250,000, при условии, что они:
- являются объектами культурного наследия, требующими полной реставрации,
- были коммерческими или промышленными объектами, которые были преобразованы в жилые с полным завершением работ до подачи заявки на визу Vista Estate.
Такие объекты могут быть сданы в аренду, но не на короткий срок.
Штрафы, риски и соблюдение законодательства
Нарушение новых правил может привести к серьёзным последствиям:
- Штрафы: до €50,000 за сдачу в аренду на короткий срок или субаренду Renty.
- Отмена вида на жительство: возможна при повторных или серьёзных нарушениях.
- Проверки: власти могут проводить проверки при продлении вида на жительство, включая аудит использования недвижимости.
Альтернативы: законные стратегии аренды для владельцев «Золотой визы»
Несмотря на запрет на короткосрочную аренду, существуют законные способы получения дохода от недвижимости:
- Долгосрочная аренда: заключение контрактов на срок от 12 месяцев и более.
- Использование недвижимости как основного места жительства: если инвестор проживает в объекте, это соответствует условиям программы.
- Преобразование коммерческой недвижимости в жилую: при соблюдении всех строительных норм и получения соответствующих разрешений.
Эти методы позволяют сохранять доходность и соответствовать законодательству.
Примеры: что делают инвесторы сейчас
Пример 1: Инвестор приобрёл квартиру в Афинах за €800,000. После введения новых правил он заключил долгосрочный контракт с арендаторами на 3 года, обеспечив стабильный доход и соответствие законодательству.
Пример 2: В провинции Пелопоннес был преобразован коммерческий объект в жилой. После завершения работ и получения необходимых разрешений объект был сдан в аренду на долгосрочной основе.
Как оценить стратегию аренды вашей недвижимости в условиях нового закона
При разработке стратегии аренды следует учитывать:
- Тип недвижимости: приобретена ли она по программе «Золотая виза».
- Местоположение: находится ли объект в зоне с повышенным инвестиционным порогом (€800,000) или в другой зоне (€400,000).
- Состояние объекта: требуется ли реставрация или преобразование.
- Потенциальный доход: сравнение доходности от долгосрочной аренды с предыдущими показателями.
- Налоговые последствия: учёт налоговых обязательств при сдаче в аренду.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли всё ещё сдавать недвижимость по «Золотой визе» на Airbnb, если я сдаю её только изредка?
Нет, сдача на короткий срок запрещена независимо от частоты.
Что будет, если я нарушу запрет на короткосрочную аренду?
Возможны штрафы до €50,000 и отмена вида на жительство.
Касаются ли эти правила только новых владельцев визы?
Нет, правила распространяются на все объекты, приобретённые по программе «Золотая виза», независимо от даты получения визы.