Греческая «Золотая виза» 2025 — Спрос, Пороговые значения и Перспективы рынка

Программа «Золотая виза» Греции достигла решающего момента. Пока Испания закрывает свою схему, а Португалия исключает недвижимость из числа допустимых активов, Афины остаются одной из последних доступных точек входа в ЕС для инвесторов. Этот всплеск вызвал рекордный спрос на греческую Золотую визу, но также оказал значительное давление на рынок недвижимости и процесс рассмотрения заявок. Ответ правительства: новые многоуровневые пороги, региональная диверсификация и ограничения на краткосрочную аренду для обеспечения долгосрочной устойчивости.

Данные о спросе и подаче заявок

2024 год стал рекордным: 9 289 основных заявителей, а количество невыполненных дел выросло почти до 50 000. Китайские граждане лидировали примерно с 56% одобрений, за ними следовал растущий интерес со стороны США и Великобритании. В 2025 году сроки рассмотрения улучшились до 3–4 месяцев для хорошо подготовленных досье — это лучше, чем в разгар задержек, но всё ещё требует терпения и точности.

Проблема накопленных заявок

Было обработано лишь около 17% заявок 2024 года, а количество ожидающих дел выросло на 76%. Узкие места связаны с нехваткой персонала, устаревшими цифровыми системами и сложными реформами. Чтобы решить проблему, правительство увеличило набор сотрудников, обновило платформы и передало обработку дел в региональные офисы. Для инвесторов это означает, что точность заявки имеет решающее значение — ошибки могут продлить ожидание на месяцы.

Сравнение с программами ЕС

Греческая «Золотая виза» выделяется в Европе:

• Испания официально закрыла свою программу.
• Португалия теперь исключает недвижимость, разрешая только инвестиции в фонды или компании.
• Италия и Мальта остаются открытыми, но требуют гораздо большего капитала и включают сложные процедуры.

Это делает Грецию относительно доступным, прозрачным и гибким вариантом с низкими требованиями к пребыванию по сравнению с аналогами.

Новые инвестиционные пороги

С 2025 года применяется многоуровневая карта:

• €800 000 — Афины, Салоники, крупные острова.
• €400 000 — регионы среднего уровня.
• €250 000 — проекты конверсии и редевелопмента.

Кроме того, объекты «Золотой визы» больше нельзя сдавать в краткосрочную аренду. Программа сместила акцент с простого притока капитала на инструмент, способствующий сбалансированному и устойчивому развитию.

Региональная диверсификация

Изменения в политике уже трансформируют спрос:

• Салоники развиваются как центр благодаря университетам и коммерции.
• Крит и южные регионы выигрывают от интереса, связанного с туризмом.
• Каламата привлекает инвесторов доступными порогами входа и высоким качеством жизни.

Для покупателей эти направления представляют возможности роста с менее перегретыми ценами, чем в центральных Афинах.

Рыночные тенденции 2025 года

Согласно данным Банка Греции, в I квартале 2025 года цены на недвижимость выросли:

• Афины: +5,5% год к году
• Салоники: +10,0% год к году
• Другие города: +7,3% год к году
• Остальная Греция: +8,0% год к году

Средний национальный рост составил +6,8%, в то время как строительная активность резко сократилась (–43,8% в марте 2025 года). Ограниченное предложение толкает инвесторов в недоиспользуемые регионы, что подтверждает обоснованность многоуровневых порогов.

Перспективы на 2025–2026 годы

Ожидается, что программа будет развиваться дальше за счёт:

• расширения перечня допустимых активов (зелёные облигации, бизнес-инвестиции);
• упрощения конверсии коммерческой недвижимости в жилую;
• расширения цифровых инструментов и децентрализации одобрений.

Эти меры направлены на сохранение конкурентоспособности при одновременном контроле объёмов и решении жилищных проблем.

Экономический вклад

С 2022 года «Золотая виза» принесла более €4,4 млрд капитальных вливаний. Помимо недвижимости, программа поддерживает занятость, налоговые поступления и региональное развитие. Однако рост цен на жильё вызывает споры о его доступности. Повышение порогов и ограничения аренды представляют собой баланс между привлекательностью для инвесторов и социальной устойчивостью.

Основные выводы для инвесторов

• Смотрите дальше Афин — региональные города и вторичные рынки теперь предлагают больший потенциал.
• Готовьте заявки тщательно — оптимизированная обработка благоприятствует безупречным досье.
• Корректируйте ожидания по доходности — запрет краткосрочной аренды означает смещение акцента в сторону прироста капитала, а не чистой доходности.

Часто задаваемые вопросы

Сколько нужно инвестировать в 2025 году?
От €250 000 (проекты конверсии) до €800 000 (Афины, Салоники, крупные острова).

Можно ли включить членов семьи?
Да — супругов, иждивенцев-детей и родителей как основного заявителя, так и супруга.

Ведёт ли «Золотая виза» к гражданству ЕС?
Косвенно — она предоставляет резидентство, которое в дальнейшем может стать основанием для натурализации после длительного проживания и интеграции.

Заключение

Программа греческой «Золотой визы» продолжает предлагать уникальную возможность для международных инвесторов, стремящихся получить резидентство ЕС и одновременно способствовать устойчивому региональному росту. С многоуровневыми инвестиционными порогами, расширением перечня допустимых активов и смещением акцента на сбалансированное развитие за пределами Афин программа демонстрирует как устойчивость, так и способность адаптироваться в условиях рекордного спроса.

В Vista Estate мы сопровождаем клиентов на каждом этапе процесса — от подбора подходящего объекта и навигации по требованиям к заявке до долгосрочного планирования инвестиций.