Εισαγωγή
Η αγορά ενός ακινήτου υπό κατασκευή μπορεί να αποτελέσει μια ελκυστική επιλογή για ξένους επενδυτές που ενδιαφέρονται για το πρόγραμμα Golden Visa στην Ελλάδα. Τα νέα οικιστικά έργα μπορεί να προσφέρουν σύγχρονες προδιαγραφές, ενεργειακά αποδοτικά χαρακτηριστικά και τη δυνατότητα αγοράς ενός ακινήτου πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής του.
Ωστόσο, τα κατασκευαστικά έργα δεν προχωρούν πάντα σύμφωνα με το προβλεπόμενο χρονοδιάγραμμα.
Απρόβλεπτα τεχνικά προβλήματα, δυσκολίες με τις άδειες, ελλείψεις υλικών ή αλλαγές στα κατασκευαστικά σχέδια μπορεί να προκαλέσουν καθυστερήσεις στην παράδοση ενός ακινήτου.
Για τους επενδυτές που ενδιαφέρονται για τη Golden Visa, αυτές οι καθυστερήσεις μπορεί να δημιουργήσουν σημαντικά ερωτήματα. Θα επηρεάσει η καθυστέρηση την αίτηση για άδεια διαμονής; Μπορεί ο επενδυτής να ζητήσει αποζημίωση; Και τι συμβαίνει αν το ακίνητο δεν ολοκληρωθεί μέχρι τη συμφωνημένη ημερομηνία;
Οι απαντήσεις εξαρτώνται από την κατηγορία της επένδυσης, το νομικό καθεστώς του ακινήτου και τους όρους της σύμβασης αγοράς.
1. Μπορείτε να αγοράσετε ακίνητο υπό κατασκευή για τη Golden Visa στην Ελλάδα;
Ναι, τα ακίνητα υπό κατασκευή μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις του προγράμματος Golden Visa στην Ελλάδα, εφόσον πληρούν τις ισχύουσες νομικές απαιτήσεις.
Ωστόσο, δεν σημαίνει ότι κάθε ακίνητο που διαφημίζεται ως κατάλληλο για Golden Visa πληροί απαραίτητα τις προϋποθέσεις του προγράμματος.
Στις βασικές κατηγορίες επενδύσεων σε ακίνητα, τα ελάχιστα απαιτούμενα ποσά είναι γενικά 800.000 € σε συγκεκριμένες περιοχές, όπως η Αττική και η Θεσσαλονίκη, και 400.000 € σε άλλες επιλέξιμες περιοχές.
Ισχύουν επίσης πρόσθετες προϋποθέσεις, όπως το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν για ακίνητα που έχουν ήδη κατασκευαστεί ή διαθέτουν οικοδομική άδεια.
Διαφορετικές προϋποθέσεις ισχύουν για τις ειδικές κατηγορίες των 250.000 €, στις οποίες περιλαμβάνονται ορισμένα ακίνητα που μετατρέπονται από επαγγελματική ή άλλη μη οικιστική χρήση σε κατοικία.
Επομένως, οι αγοραστές θα πρέπει να επιβεβαιώνουν σε ποια ακριβώς επενδυτική κατηγορία ανήκει το ακίνητο πριν προχωρήσουν στην υπογραφή της σύμβασης αγοράς.
Το στάδιο κατασκευής και τα νομικά έγγραφα του ακινήτου μπορούν να επηρεάσουν το πότε ο επενδυτής θα μπορέσει να ολοκληρώσει τις απαιτούμενες διαδικασίες.
2. Τι σημαίνει στην πράξη η ημερομηνία παράδοσης ενός ακινήτου;
Κατά την αγορά ενός ακινήτου υπό κατασκευή, οι αγοραστές συνήθως ενημερώνονται για την εκτιμώμενη ημερομηνία ολοκλήρωσης ή παράδοσής του.
Ωστόσο, η ημερομηνία αυτή μπορεί να αφορά διαφορετικά στάδια του κατασκευαστικού έργου.
Για παράδειγμα, ο κατασκευαστής μπορεί να διαχωρίζει την ολοκλήρωση των κατασκευαστικών εργασιών, την τεχνική παράδοση του διαμερίσματος και την ολοκλήρωση των διοικητικών διαδικασιών που εκκρεμούν.
Αυτά τα στάδια δεν ολοκληρώνονται απαραίτητα την ίδια ημέρα.
Επομένως, οι επενδυτές θα πρέπει να διευκρινίζουν τι ακριβώς περιλαμβάνει η συμφωνημένη ημερομηνία παράδοσης.
Σημαίνει ότι το διαμέρισμα θα έχει ολοκληρωθεί πλήρως; Θα έχουν τοποθετηθεί ο συμφωνημένος εξοπλισμός και τα υλικά φινιρίσματος; Θα είναι το ακίνητο έτοιμο για κατοίκηση;
Η σύμβαση αγοράς θα πρέπει να καθορίζει με σαφήνεια τις υποχρεώσεις του κατασκευαστή και τις περιπτώσεις στις οποίες μπορεί να αλλάξει το χρονοδιάγραμμα παράδοσης.
3. Ποιοι είναι οι συνηθέστεροι λόγοι καθυστέρησης στην κατασκευή ενός ακινήτου;
Η κατασκευή ενός ακινήτου περιλαμβάνει διάφορα στάδια και μπορεί να προκύψουν καθυστερήσεις για διαφορετικούς λόγους.
Οι συνηθέστερες αιτίες περιλαμβάνουν:
- Ελλείψεις εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού
- Αλλαγές στα αρχιτεκτονικά ή τεχνικά σχέδια
- Απρόβλεπτα στατικά ή τεχνικά προβλήματα
- Καθυστερήσεις στην έκδοση αδειών ή διοικητικών εγκρίσεων
- Δυσκολίες στον συντονισμό των εργολάβων
- Απρόβλεπτες συνθήκες στο εργοτάξιο
- Οικονομικά ή οργανωτικά προβλήματα που αντιμετωπίζει ο κατασκευαστής
Δεν σημαίνει ότι κάθε καθυστέρηση υποδηλώνει σοβαρά προβλήματα στην κατασκευή ενός έργου.
Ωστόσο, οι επανειλημμένες αναβολές χωρίς σαφείς εξηγήσεις μπορεί να χρειάζονται πιο προσεκτική εξέταση.
Οι αγοραστές θα πρέπει να ζητούν γραπτή ενημέρωση και να συγκρίνουν την πραγματική πρόοδο των εργασιών με το συμφωνημένο χρονοδιάγραμμα.
4. Επηρεάζει αυτόματα η καθυστέρηση στην κατασκευή την Golden Visa σας;
Όχι απαραίτητα.
Μια καθυστέρηση στην κατασκευή δεν σημαίνει αυτόματα ότι ο επενδυτής χάνει το δικαίωμα συμμετοχής στο πρόγραμμα Golden Visa στην Ελλάδα.
Οι συνέπειες εξαρτώνται από το αν η επένδυση που πληροί τις προϋποθέσεις έχει ολοκληρωθεί νόμιμα, από την επενδυτική κατηγορία στην οποία ανήκει και από το αν είναι διαθέσιμα τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
Για παράδειγμα, ένας αγοραστής που έχει ολοκληρώσει μια αγορά ακινήτου που πληροί τις προϋποθέσεις της βασικής επενδυτικής κατηγορίας μπορεί να βρίσκεται σε διαφορετική νομική θέση από κάποιον που αγοράζει ένα ακίνητο το οποίο πρέπει πρώτα να αλλάξει χρήση, προτού μπορέσει να υποβληθεί η αίτηση για άδεια διαμονής.
Είναι σημαντικό να γίνεται διάκριση ανάμεσα στην καθυστέρηση της φυσικής παράδοσης του ακινήτου και στην καθυστέρηση εκπλήρωσης μιας νομικής προϋπόθεσης για τη Golden Visa.
Οι επενδυτές δεν θα πρέπει να θεωρούν ότι η εκτιμώμενη ημερομηνία ολοκλήρωσης του έργου από τον κατασκευαστή καθορίζει και το πότε θα εκδοθεί η άδεια διαμονής τους.
5. Τι συμβαίνει αν το ακίνητο βρίσκεται σε διαδικασία μετατροπής σε κατοικία;
Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τους επενδυτές που ενδιαφέρονται για την ειδική κατηγορία Golden Visa των 250.000 €.
Σύμφωνα με τους ισχύοντες κανόνες, ορισμένα ακίνητα μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις όταν η κύρια χρήση τους αλλάζει από μη οικιστική σε κατοικία.
Ωστόσο, η αλλαγή χρήσης πρέπει να πληροί συγκεκριμένες νομικές προϋποθέσεις.
Συγκεκριμένα, η απαιτούμενη αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν ο επενδυτής υποβάλει την αίτηση για άδεια διαμονής μέσω του προγράμματος Golden Visa.
Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής αγοράζει ένα ακίνητο στην Αθήνα αξίας 250.000 €, στο πλαίσιο ενός έργου αλλαγής χρήσης που πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος.
Ο κατασκευαστής αρχικά εκτιμά ότι η αλλαγή χρήσης θα ολοκληρωθεί τον Ιούνιο του 2027, αλλά λόγω καθυστερήσεων στις εργασίες, η ολοκλήρωση μετατίθεται για τον Οκτώβριο του 2027.
Εάν η απαιτούμενη αλλαγή χρήσης δεν έχει ολοκληρωθεί νόμιμα, ο επενδυτής δεν μπορεί να βασιστεί απλώς στην αρχική ημερομηνία παράδοσης για να υποβάλει την αίτησή του στο πλαίσιο αυτής της κατηγορίας.
Πρέπει πρώτα να πληρούνται οι σχετικές νομικές και τεχνικές προϋποθέσεις.
Γι’ αυτό, το χρονοδιάγραμμα των έργων αλλαγής χρήσης είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τους αγοραστές που έχουν ως βασικό στόχο την απόκτηση άδειας διαμονής.
6. Είναι η καθυστέρηση στην κατασκευή το ίδιο με την καθυστέρηση στην αλλαγή χρήσης του ακινήτου;
Όχι. Αυτές οι δύο περιπτώσεις πρέπει να εξετάζονται ξεχωριστά.
Μια καθυστέρηση στην κατασκευή μπορεί να αφορά την ολοκλήρωση των δαπέδων, της κουζίνας, των μπάνιων, των κοινόχρηστων χώρων ή άλλων συμφωνημένων εργασιών.
Μια καθυστέρηση στη διαδικασία αλλαγής χρήσης αφορά τις νομικές και τεχνικές προϋποθέσεις που απαιτούνται ώστε να αναγνωριστεί η χρήση του ακινήτου ως κατοικίας που πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος.
Αυτή η διάκριση είναι σημαντική, καθώς οι κανόνες του προγράμματος Golden Visa μπορεί να απαιτούν συγκεκριμένα δικαιολογητικά πριν προχωρήσει η διαδικασία υποβολής της αίτησης.
Επιπλέον, δεν πληρούν όλα τα νέα οικιστικά έργα τις προϋποθέσεις της ειδικής κατηγορίας αλλαγής χρήσης των 250.000 €.
Το ακίνητο πρέπει να πληροί τις σχετικές προϋποθέσεις όσον αφορά την υφιστάμενη χρήση του και τη διαδικασία αλλαγής χρήσης που προβλέπεται από το πρόγραμμα.
Επομένως, οι επενδυτές θα πρέπει να ζητούν επιβεβαίωση από ανεξάρτητο μηχανικό και δικηγόρο με εξειδίκευση σε θέματα μετανάστευσης, αντί να βασίζονται αποκλειστικά στην περιγραφή του έργου από τον κατασκευαστή.
7. Μπορείτε να υποβάλετε αίτηση για τη Golden Visa πριν από την παράδοση του ακινήτου;
Σε ορισμένες περιπτώσεις, ένα ακίνητο μπορεί να πληροί τις προϋποθέσεις για τη Golden Visa, ακόμη και αν εκκρεμούν κάποιες κατασκευαστικές εργασίες ή εργασίες αποπεράτωσης.
Ωστόσο, αυτό εξαρτάται από την επενδυτική κατηγορία που ισχύει και από το αν έχουν εκπληρωθεί οι απαιτήσεις σχετικά με την αγορά του ακινήτου και τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
Για τις βασικές κατηγορίες επενδύσεων σε ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις του προγράμματος, η πλήρης ολοκλήρωση των κατασκευαστικών εργασιών και η διαθεσιμότητα όλων των συνδέσεων με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας δεν αποτελούν απαραίτητα προϋποθέσεις σε όλες τις περιπτώσεις.
Ωστόσο, ο επενδυτής πρέπει να πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις για τη χορήγηση της αντίστοιχης άδειας διαμονής.
Για την ειδική κατηγορία αλλαγής χρήσης, η απαιτούμενη μετατροπή του ακινήτου πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης.
Επομένως, δεν υπάρχει ένας ενιαίος κανόνας που να ισχύει για όλα τα ακίνητα υπό κατασκευή που προορίζονται για το πρόγραμμα Golden Visa.
Πριν από την αγορά, οι αγοραστές θα πρέπει να γνωρίζουν ακριβώς ποια δικαιολογητικά θα χρειαστούν και πότε μπορούν να εκδοθούν νόμιμα.
8. Τι πρέπει να προβλέπει η σύμβαση αγοράς σχετικά με τις καθυστερήσεις;
Η σύμβαση αγοράς είναι ένα από τα σημαντικότερα έγγραφα κατά την αγορά ακινήτου υπό κατασκευή.
Θα πρέπει να καθορίζει με σαφήνεια τις υποχρεώσεις τόσο του αγοραστή όσο και του κατασκευαστή.
Σημαντικά σημεία που πρέπει να εξεταστούν περιλαμβάνουν:
- Το συμφωνημένο χρονοδιάγραμμα κατασκευής και παράδοσης
- Οι τεχνικές προδιαγραφές και τα υλικά φινιρίσματος που περιλαμβάνονται
- Οι δόσεις πληρωμής και οι σχετικοί όροι τους
- Οι διαδικασίες ενημέρωσης των αγοραστών σε περίπτωση καθυστερήσεων
- Τυχόν περίοδος παράτασης που προβλέπεται στη σύμβαση
- Οι περιπτώσεις που μπορεί να δικαιολογούν παράταση της προθεσμίας
- Τα διαθέσιμα ένδικα μέσα σε περίπτωση που ο κατασκευαστής δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του
- Οι προϋποθέσεις καταγγελίας της σύμβασης
- Οι διαδικασίες επιθεώρησης και παραλαβής του ολοκληρωμένου ακινήτου
Οι επενδυτές θα πρέπει επίσης να κατανοούν τη διαφορά ανάμεσα σε μια εκτιμώμενη ημερομηνία παράδοσης και μια δεσμευτική συμβατική προθεσμία.
Η δυνατότητα διεκδίκησης αποζημίωσης, καταγγελίας της σύμβασης ή άσκησης άλλων ένδικων μέσων εξαρτάται από τους όρους της σύμβασης και την ισχύουσα νομοθεσία.
Επομένως, ένας ανεξάρτητος δικηγόρος θα πρέπει να εξετάσει αυτούς τους όρους πριν ο αγοραστής δεσμευτεί για την αγορά του ακινήτου.
9. Τι είναι η περίοδος χάριτος σε μια σύμβαση κατασκευής ακινήτου;
Ορισμένες συμβάσεις κατασκευής ακινήτων προβλέπουν μια περίοδο χάριτος μετά την αναμενόμενη ημερομηνία ολοκλήρωσης του έργου.
Για παράδειγμα, ένα έργο μπορεί να προβλέπει παράδοση το δεύτερο τρίμηνο του 2027, με επιπλέον περίοδο χάριτος τριών μηνών.
Αυτό μπορεί να δίνει στον κατασκευαστή επιπλέον χρόνο για να εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις, πριν προκύψουν συγκεκριμένες συνέπειες λόγω της καθυστέρησης.
Ωστόσο, η ακριβής σημασία της περιόδου χάριτος εξαρτάται από τη διατύπωση των όρων της σύμβασης.
Δεν θα πρέπει να θεωρείται δεδομένο ότι κάθε κατασκευαστής έχει αυτόματα το δικαίωμα να καθυστερήσει την παράδοση χωρίς συνέπειες.
Οι αγοραστές θα πρέπει να διευκρινίζουν πότε ξεκινά η περίοδος χάριτος, ποιες υποχρεώσεις καλύπτει και τι συμβαίνει αν η παράδοση καθυστερήσει πέρα από αυτήν.
Θα πρέπει επίσης να εξετάζουν αν η σύμβαση προβλέπει περιπτώσεις που βρίσκονται πέρα από τον εύλογο έλεγχο του κατασκευαστή.
10. Μπορούν οι επενδυτές να ζητήσουν αποζημίωση για καθυστερημένη παράδοση του ακινήτου;
Η διεκδίκηση αποζημίωσης μπορεί να είναι δυνατή, αλλά δεν προβλέπεται αυτόματα σε κάθε περίπτωση.
Τα δικαιώματα του επενδυτή εξαρτώνται από τους όρους της σύμβασης, τους λόγους της καθυστέρησης και τις σχετικές διατάξεις της ελληνικής νομοθεσίας.
Ορισμένες συμβάσεις μπορεί να προβλέπουν συγκεκριμένες οικονομικές συνέπειες σε περίπτωση καθυστερημένης παράδοσης.
Σε άλλες περιπτώσεις, ο αγοραστής μπορεί να χρειαστεί να αποδείξει ότι ο κατασκευαστής έχει παραβιάσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις και ότι έχει προκύψει ζημία που αναγνωρίζεται από τον νόμο.
Για παράδειγμα, ένας επενδυτής μπορεί να υπολόγιζε ότι θα ξεκινούσε να ενοικιάζει το ακίνητο λίγο μετά την ολοκλήρωσή του.
Εάν η παράδοση καθυστερήσει, μπορεί να καθυστερήσει και η είσπραξη των αναμενόμενων εσόδων από την ενοικίαση του ακινήτου.
Ωστόσο, η απώλεια αναμενόμενων εσόδων από ενοίκια δεν θεμελιώνει αυτόματα δικαίωμα αποζημίωσης.
Η νομική κατάσταση πρέπει να αξιολογείται με βάση τη συγκεκριμένη σύμβαση και τις ιδιαίτερες συνθήκες κάθε περίπτωσης.
11. Τι συμβαίνει αν ο κατασκευαστής δεν μπορεί να ολοκληρώσει το έργο;
Μια σημαντική καθυστέρηση στην κατασκευή διαφέρει από την περίπτωση κατά την οποία ο κατασκευαστής αδυνατεί να ολοκληρώσει το έργο.
Οικονομικές δυσκολίες, αφερεγγυότητα ή σοβαρά νομικά προβλήματα μπορεί να δημιουργήσουν πρόσθετους κινδύνους για τους αγοραστές.
Οι διαθέσιμες νομικές δυνατότητες εξαρτώνται από τη δομή της σύμβασης, το στάδιο κατασκευής, το ιδιοκτησιακό καθεστώς και τυχόν προβλεπόμενες εγγυήσεις ή εξασφαλίσεις.
Για τον λόγο αυτό, οι επενδυτές θα πρέπει να ελέγχουν την αξιοπιστία του κατασκευαστή πριν δεσμεύσουν σημαντικά χρηματικά ποσά.
Οι σχετικοί έλεγχοι μπορεί να περιλαμβάνουν προηγούμενα ολοκληρωμένα έργα του κατασκευαστή, τις οικοδομικές άδειες, τα έγγραφα ιδιοκτησίας και τον τρόπο καταβολής των πληρωμών.
Οι αγοραστές θα πρέπει επίσης να γνωρίζουν αν οι πληρωμές τους συνδέονται με συγκεκριμένα και επιβεβαιωμένα στάδια προόδου της κατασκευής.
Όταν προκύπτουν σοβαρά προβλήματα, οι επενδυτές θα πρέπει να ζητούν άμεσα νομική συμβουλή, ώστε να αξιολογήσουν τις διαθέσιμες επιλογές και να προστατεύσουν τα συμφέροντά τους.
12. Πώς μπορούν οι επενδυτές να μειώσουν τον κίνδυνο καθυστερήσεων στην κατασκευή;
Παρόλο που οι καθυστερήσεις στην κατασκευή δεν μπορούν πάντα να αποφευχθούν, η σωστή προετοιμασία μπορεί να βοηθήσει τους επενδυτές να διαχειριστούν τους κινδύνους.
Πριν από την αγορά, οι αγοραστές θα πρέπει να ελέγχουν το ιστορικό και την αξιοπιστία του κατασκευαστή και να ζητούν πληροφορίες για προηγούμενα έργα του.
Θα πρέπει επίσης να εξετάζουν τις σχετικές οικοδομικές άδειες, τα τεχνικά σχέδια και το χρονοδιάγραμμα κατασκευής.
Ένας ανεξάρτητος μηχανικός μπορεί να βοηθήσει στην αξιολόγηση της προόδου του έργου και στον εντοπισμό πιθανών τεχνικών προβλημάτων.
Επιπλέον, οι επενδυτές θα πρέπει να εξετάζουν αν το προτεινόμενο χρονοδιάγραμμα πληρωμών συνδέεται με ουσιαστικά στάδια προόδου της κατασκευής.
Για αγορές ακινήτων στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa, ο νομικός έλεγχος θα πρέπει επίσης να επιβεβαιώνει ότι το ακίνητο πληροί τις σχετικές επενδυτικές προϋποθέσεις και να διευκρινίζει πότε μπορούν να εκδοθούν τα απαραίτητα δικαιολογητικά για την άδεια διαμονής.
Ένα ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τους επενδυτές που σχεδιάζουν να μετεγκατασταθούν, να οργανώσουν οικογενειακά ζητήματα ή να αποκτήσουν μελλοντικά έσοδα από την ενοικίαση του ακινήτου.
13. Τι πρέπει να κάνετε αν καθυστερήσει η παράδοση του ακινήτου σας για τη Golden Visa;
Εάν ο κατασκευαστής ανακοινώσει καθυστέρηση, το πρώτο βήμα είναι να ζητήσετε μια σαφή γραπτή εξήγηση.
Ο επενδυτής θα πρέπει να ζητήσει ένα επικαιροποιημένο χρονοδιάγραμμα κατασκευής και επιβεβαίωση των εργασιών που απομένουν.
Στη συνέχεια, θα πρέπει να εξεταστεί η σύμβαση αγοράς, ώστε να διαπιστωθεί αν η καθυστέρηση εμπίπτει σε κάποια προβλεπόμενη περίοδο παράτασης και ποια συμβατικά δικαιώματα μπορεί να ισχύουν.
Για ακίνητα που απαιτούν αλλαγή χρήσης ώστε να πληρούν τις προϋποθέσεις του προγράμματος, ο επενδυτής θα πρέπει επίσης να επιβεβαιώσει αν η καθυστέρηση επηρεάζει τη νόμιμη ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης και το χρονοδιάγραμμα υποβολής της αίτησης για τη Golden Visa.
Ένας ανεξάρτητος μηχανικός μπορεί να ελέγξει την πρόοδο των κατασκευαστικών εργασιών, ενώ ένας δικηγόρος μπορεί να αξιολογήσει τις συνέπειες που σχετίζονται με τη σύμβαση και τη διαδικασία έκδοσης άδειας διαμονής.
Οι επενδυτές θα πρέπει να αποφεύγουν να πραγματοποιούν πρόσθετες πληρωμές ή να συμφωνούν σε σημαντικές αλλαγές της σύμβασης χωρίς να έχουν κατανοήσει τις συνέπειες.
Το σημαντικότερο είναι ότι μια νέα ημερομηνία παράδοσης δεν θα πρέπει να θεωρείται επιβεβαίωση ότι το ακίνητο πληροί νομικά τις προϋποθέσεις για την υποβολή αίτησης Golden Visa.
FAQs
Μπορώ να αγοράσω ακίνητο υπό κατασκευή για τη Golden Visa στην Ελλάδα;
Ναι, ορισμένα ακίνητα που βρίσκονται στα σχέδια ή υπό κατασκευή μπορεί να πληρούν τις προϋποθέσεις, εφόσον η επένδυση συμμορφώνεται με τις ισχύουσες νομικές απαιτήσεις. Η επιλεξιμότητα εξαρτάται από την επενδυτική κατηγορία, τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
Θα χάσω τη Golden Visa μου αν ο κατασκευαστής καθυστερήσει την κατασκευή του ακινήτου;
Όχι απαραίτητα. Οι συνέπειες εξαρτώνται από την επενδυτική κατηγορία, το στάδιο ολοκλήρωσης της αγοράς που πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος και από το αν εξακολουθούν να πληρούνται οι ισχύουσες προϋποθέσεις για την άδεια διαμονής.
Μπορώ να υποβάλω αίτηση για τη Golden Visa πριν ολοκληρωθεί η κατασκευή του ακινήτου;
Αυτό μπορεί να είναι εφικτό σε ορισμένες περιπτώσεις των βασικών επενδυτικών κατηγοριών, εφόσον πληρούνται οι σχετικές νομικές προϋποθέσεις. Ωστόσο, για τις ειδικές επενδύσεις αλλαγής χρήσης ισχύουν διαφορετικοί κανόνες, οι οποίοι απαιτούν την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης πριν από την υποβολή της αίτησης για άδεια διαμονής.
Τι συμβαίνει αν καθυστερήσει η αλλαγή χρήσης του ακινήτου μου για τη Golden Visa των 250.000 €;
Εάν η απαιτούμενη αλλαγή χρήσης δεν έχει ολοκληρωθεί, ο επενδυτής δεν μπορεί να υποβάλει αίτηση στο πλαίσιο αυτής της κατηγορίας μέχρι να πληρούνται οι απαραίτητες νομικές προϋποθέσεις.
Έχει ο κατασκευαστής το δικαίωμα να καθυστερήσει την παράδοση του ακινήτου κατά τρεις μήνες;
Όχι απαραίτητα. Ορισμένες συμβάσεις προβλέπουν περίοδο χάριτος, αλλά η διάρκειά της, οι προϋποθέσεις και οι νομικές συνέπειές της εξαρτώνται από τους όρους της σύμβασης και την ισχύουσα νομοθεσία.
Μπορώ να ζητήσω αποζημίωση αν ο κατασκευαστής καθυστερήσει την παράδοση του ακινήτου;
Ενδεχομένως. Η δυνατότητα αποζημίωσης εξαρτάται από τους όρους της σύμβασης, τις συνθήκες της καθυστέρησης και τις ισχύουσες νομικές προϋποθέσεις. Δεν είναι εγγυημένη σε κάθε περίπτωση.
Μπορώ να ακυρώσω την αγορά αν το έργο καθυστερήσει σημαντικά;
Η καταγγελία της σύμβασης μπορεί να είναι δυνατή σε ορισμένες περιπτώσεις, ανάλογα με τους όρους της σύμβασης αγοράς και την ελληνική νομοθεσία. Οι αγοραστές θα πρέπει να συμβουλεύονται δικηγόρο πριν προχωρήσουν σε οποιαδήποτε ενέργεια.
Καθορίζει η ημερομηνία παράδοσης του ακινήτου από τον κατασκευαστή το πότε θα εκδοθεί η Golden Visa μου;
Όχι. Η επιλεξιμότητα για άδεια διαμονής και η διαδικασία έκδοσής της εξαρτώνται από τις ισχύουσες προϋποθέσεις της μεταναστευτικής νομοθεσίας και τις διοικητικές διαδικασίες και όχι αποκλειστικά από την εκτιμώμενη ημερομηνία παράδοσης του ακινήτου από τον κατασκευαστή.
Πρέπει να εξοφλήσω ολόκληρο το τίμημα αγοράς πριν ολοκληρωθεί η κατασκευή του ακινήτου;
Το χρονοδιάγραμμα πληρωμών θα πρέπει να εξετάζεται προσεκτικά. Οι αγοραστές θα πρέπει να κατανοούν τις νομικές και οικονομικές συνέπειες κάθε σταδίου πληρωμής και να ζητούν ανεξάρτητη συμβουλή από ειδικούς πριν δεσμεύσουν χρήματα.
Ποια έγγραφα πρέπει να ζητήσω αν καθυστερήσει η κατασκευή του ακινήτου;
Οι επενδυτές μπορούν να ζητήσουν ένα επικαιροποιημένο χρονοδιάγραμμα κατασκευής, πληροφορίες για τις εργασίες που εκκρεμούν, σχετικά έγγραφα αδειοδότησης και γραπτές διευκρινίσεις για τους λόγους της καθυστέρησης. Ενδέχεται να απαιτούνται επιπλέον δικαιολογητικά, ανάλογα με την επενδυτική κατηγορία.