Εισαγωγή: Περιορισμοί Airbnb & Βραχυχρόνιων Μισθώσεων για Ακίνητα Χρυσής Βίζας — Οδηγός 2025
Για χρόνια, οι επενδυτές που αποκτούσαν Χρυσή Βίζα στην Ελλάδα συχνά χρησιμοποιούσαν βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπως Airbnb, για να αυξήσουν τις αποδόσεις των ακινήτων τους. Αυτές οι πρακτικές προσέφεραν υψηλές αποδόσεις, ευελιξία κατά τις σεζόν και σταθερό εισόδημα. Ωστόσο, από το 2024, σημειώθηκε σημαντική ρυθμιστική αλλαγή: οι αρχές προτεραιοποίησαν τη διαθεσιμότητα μακροχρόνιας στέγασης, περιορίζοντας τη χρήση Airbnb για ακίνητα Χρυσής Βίζας.
Αυτός ο οδηγός εξηγεί τι πρέπει να γνωρίζουν οι επενδυτές για τους περιορισμούς Airbnb το 2025, συμπεριλαμβανομένης της νομοθεσίας, των κυρώσεων, των στρατηγικών συμμόρφωσης και των νόμιμων εναλλακτικών. Η κατανόηση αυτών των αλλαγών είναι κρίσιμη για οποιονδήποτε σχεδιάζει ή διαχειρίζεται επενδύσεις ακινήτων στο πλαίσιο Χρυσής Βίζας.
1. Γιατί Αλλάζουν οι Κανόνες: Πίεση στην Αγορά Κατοικιών & Νέα Νομοθεσία
Τα ακίνητα Χρυσής Βίζας συνέβαλαν στην αγορά ακινήτων της Ελλάδας, αλλά η ραγδαία ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων δημιούργησε ελλείψεις στέγασης. Οι νομοθέτες απάντησαν στην αυξημένη ζήτηση:
- Αύξηση ζήτησης για μακροχρόνιες μισθώσεις σε αστικά κέντρα
- Δημόσιες ανησυχίες για την προσβασιμότητα και τη σταθερότητα των κοινοτήτων
- Ρύθμιση που δίνει προτεραιότητα στη βιώσιμη στέγαση αντί για βραχυχρόνιο κέρδος
Οι νέοι κανόνες αντικατοπτρίζουν έναν ευρύτερο στόχο πολιτικής: τα ακίνητα των επενδύσεων να υποστηρίζουν τη στέγαση μακροχρόνια και όχι μόνο βραχυχρόνιες κερδοσκοπικές πρακτικές.
2. Τι Λένε οι Νέοι Κανόνες: Νόμος 5100/2024 & Περιορισμοί Χρυσής Βίζας
Σύμφωνα με τον Νόμο 5100/2024, τα ακίνητα Χρυσής Βίζας υπόκεινται σε αυστηρούς περιορισμούς σχετικά με βραχυχρόνιες μισθώσεις:
- Απαγορεύονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (λιγότερο από 30 ημέρες, π.χ. Airbnb)
- Απαγορεύεται η υπεκμίσθωση ή προσωρινή μίσθωση για σκοπούς Χρυσής Βίζας
- Αναφορές στο Άρθρο 12, Παράγραφος 3 του Νόμου 5100/2024 (Varnavas Law | Golden Visa Greece)
Οι κανόνες αυτοί ισχύουν για όλα τα νέα ακίνητα Χρυσής Βίζας και ξεκαθαρίζουν τη διαφορά μεταξύ επενδύσεων και βραχυχρόνιων μισθώσεων υψηλής κυκλοφορίας. Οι επενδυτές πρέπει να προσαρμόσουν τη διαχείριση των ακινήτων τους για να συμμορφώνονται.
3. Κυρώσεις για Μη Συμμόρφωση: Πρόστιμα €50,000 και Ακύρωση Άδειας
Η παραβίαση της απαγόρευσης Airbnb φέρει σοβαρές συνέπειες:
- Πρόστιμα έως €50,000 ανά ακίνητο
- Ακύρωση της επιλεξιμότητας Χρυσής Βίζας ή της άδειας
- Νομική ευθύνη σε περίπτωση επαναλαμβανόμενης παραβίασης
Οι αρχές εφαρμόζουν αυστηρά τις κυρώσεις για να διασφαλίσουν ότι τα ακίνητα επενδύσεων ωφελούν τη μακροχρόνια στέγαση. Οι επενδυτές που βασίζονταν στο εισόδημα από Airbnb πρέπει να αξιολογήσουν την ανοχή τους στον κίνδυνο και να εξετάσουν νόμιμες εναλλακτικές.
4. Σε Ποιους Αφορά η Απαγόρευση — Νέοι Επενδυτές, Ανανεώσεις και Μεταβατικές Περιπτώσεις
Η απαγόρευση αφορά διάφορες κατηγορίες κατόχων Χρυσής Βίζας:
- Ακίνητα που αποκτήθηκαν για αρχική αίτηση Χρυσής Βίζας μετά το 2024
- Αιτήσεις ανανέωσης για ακίνητα που προηγουμένως εκμισθώνονταν βραχυχρόνια
- Μεταβατικές περιπτώσεις: ορισμένες αγορές πριν το 2024 ενδέχεται να έχουν περιορισμένη εξαίρεση
Το Varnavas Law τονίζει ότι, παρόλο που υπάρχουν μεταβατικές εξαιρέσεις, η τάση προσανατολίζεται στη μακροχρόνια χρήση, καθιστώντας απαραίτητο να ελέγξει ο επενδυτής αν το ακίνητό του εμπίπτει στους νέους περιορισμούς.
5. Τι Σημαίνει Αυτό για τους Επενδυτές: Απόδοση, Στρατηγική και Συμμόρφωση
Η απαγόρευση Airbnb επηρεάζει σημαντικά:
- Την απόδοση, αν οι επενδυτές βασίζονταν στο εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις
- Η μακροχρόνια μίσθωση παρέχει πιο σταθερές αλλά συνήθως χαμηλότερες αποδόσεις
- Η συμμόρφωση είναι κρίσιμη για την αποφυγή προστίμων ή απώλειας άδειας
- Η διαφοροποίηση των επενδύσεων ακινήτων ή η αλλαγή στρατηγικής μπορεί να μειώσει τον κίνδυνο
Οι επενδυτές πρέπει να ζυγίσουν την απόδοση σε σχέση με την συμμόρφωση και τον κίνδυνο για μελλοντικές αγορές ή διαχείριση υπαρχόντων ακινήτων.
6. Νόμιμες Εναλλακτικές: Μακροχρόνιες Μισθώσεις, Προσωπική Χρήση ή Ξεχωριστά Ακίνητα
Υπάρχουν διάφοροι νόμιμοι τρόποι για επενδυτές Χρυσής Βίζας:
- Μακροχρόνιες μισθώσεις
- Χρήση του ακινήτου ως κατοικία ή για οικογενειακή χρήση
- Αγορά δεύτερου ακινήτου που δεν συνδέεται με Χρυσή Βίζα για Airbnb
- Επένδυση υπό εμπορική ή τουριστική άδεια όπου επιτρέπεται
Συμβουλευτείτε νομικούς συμβούλους (π.χ., Machas & Partners) για να διασφαλίσετε ότι η στρατηγική σας συμμορφώνεται με τους κανόνες.
7. Κανονισμοί STR 2025: Τι Σημαίνουν — και Γιατί Δεν Βοηθούν τους Επενδυτές Χρυσής Βίζας
Από τον Οκτώβριο 2025, οι εθνικοί κανονισμοί βραχυχρόνιων μισθώσεων εισάγουν:
- Πρότυπα ασφάλειας και ποιότητας για ακίνητα προς ενοικίαση
- Υποχρεωτική τουριστική άδεια και διαδικασίες συμμόρφωσης
- Καταγραφή και παρακολούθηση βραχυχρόνιων μισθώσεων
Ωστόσο, οι κανονισμοί αυτοί δεν υπερισχύουν της απαγόρευσης για ακίνητα Χρυσής Βίζας (Elxis – At Home in Greece). Οι επενδυτές πρέπει να θεωρούν τα ακίνητά τους Χρυσής Βίζας ως αυστηρά περιορισμένα σε σχέση με γενικά ακίνητα προς ενοικίαση.
Συχνές Ερωτήσεις (FAQs)
Μπορώ να χρησιμοποιήσω Airbnb αν αγόρασα πριν το 2024;
Ορισμένα ακίνητα πριν το 2024 μπορεί να έχουν μεταβατική εξαίρεση, αλλά οι περισσότερες περιπτώσεις απαιτούν μακροχρόνιες μισθώσεις για συμμόρφωση.
Αν κάνω μακροχρόνια μίσθωση, το εισόδημα μετράει για ανανεώσεις Χρυσής Βίζας;
Ναι. Το εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις συνήθως γίνεται αποδεκτό και δεν επηρεάζει την ανανέωση Χρυσής Βίζας.
Αν έχω δεύτερο ακίνητο εκτός Χρυσής Βίζας — μπορώ να το βάλω στο Airbnb;
Ναι. Ακίνητα που δεν συνδέονται με Χρυσή Βίζα δεν υπόκεινται στην απαγόρευση και μπορούν να ενοικιαστούν μέσω Airbnb, τηρώντας τους τοπικούς τουριστικούς και ασφαλιστικούς κανονισμούς.