Πώς να Αποκτήσετε Golden Visa στην Ελλάδα: Βήμα-Βήμα Διαδικασία Αίτησης

3 Οκτωβρίου, 2025

«Όταν πρωτοέφτασα στην Αθήνα, νόμιζα ότι η διαδικασία για τη Golden Visa θα διαρκούσε μερικούς μήνες. Αντίθετα, έμαθα από πρώτο χέρι ότι, ενώ τα ενημερωτικά φυλλάδια την παρουσιάζουν ομαλή, η πραγματικότητα είναι γεμάτη καθυστερήσεις, μεταφράσεις, επιπλέον χαρτιά και πολλές εκπλήξεις.»

Αυτό δεν είναι διαφημιστικό κείμενο. Πρόκειται για μια βήμα-βήμα περιήγηση από έναν πραγματικό αιτούντα στη διαδικασία της Ελληνικής Golden Visa — με συμβουλές για το πώς να αποφύγετε τα λάθη. Θα καλύψουμε τα απαιτούμενα έγγραφα, τα χρονοδιαγράμματα, τα κρυφά εμπόδια και το πώς είναι πραγματικά η ζωή μόλις αποκτήσετε την άδεια.

Αυτός ο οδηγός είναι γραμμένος σε πρώτο πρόσωπο και εμπλουτισμένος με γνώσεις από τις πραγματικές εμπειρίες των πελατών μας, ώστε να σας προσφέρει μια λεπτομερή και πρακτική κατανόηση της διαδικασίας της Golden Visa στην Ελλάδα.

1. Είσοδος στην Ελλάδα & Υπογραφή Πληρεξουσίου (POA)

Πριν κάνετε οτιδήποτε, πρέπει να εισέλθετε νόμιμα στην Ελλάδα. Ανάλογα με την εθνικότητά σας, αυτό σημαίνει είτε:

Είσοδο χωρίς βίζα (για πολλές χώρες που έχουν συμφωνίες Σένγκεν), ή
Βραχυπρόθεσμη βίζα Σένγκεν / εθνική θεώρηση τύπου D, την οποία μπορεί να σας βοηθήσει να εξασφαλίσει Έλληνας δικηγόρος εκδίδοντας επιστολή πρόσκλησης.

Η πρώτη ενέργεια που κάνουν οι περισσότεροι επενδυτές είναι η υπογραφή ενός Πληρεξουσίου (POA) με έναν τοπικό δικηγόρο. Αυτό γίνεται συνήθως σε γραφείο Έλληνα συμβολαιογράφου.

Τι κάνει το Πληρεξούσιο (POA):

Εξουσιοδοτεί τον δικηγόρο σας να εκδώσει ΑΦΜ για εσάς.
Ανοίγει τραπεζικούς λογαριασμούς.
Υπογράφει συμβόλαια εκ μέρους σας.
Υποβάλλει την αίτηση για Golden Visa.

Συμβουλή (από την εμπειρία μου): Μην περιοριστείτε στο να κάνετε μόνο νεύμα κατά τη μετάφραση. Ζητήστε μια γραπτή αγγλική μετάφραση του Πληρεξουσίου πριν υπογράψετε. Παραλίγο να παραχωρήσω στον δικηγόρο μου περισσότερες οικονομικές εξουσίες απ’ όσες ήμουν άνετος, απλώς επειδή ο μεταφραστής πέρασε βιαστικά τη νομική ορολογία στα ελληνικά.

2. ΑΦΜ, Τραπεζικός Λογαριασμός Προκαταρκτικές Ενέργειες

Έκδοση ΑΦΜ (Tax ID)

Ο δικηγόρος ή ο λογιστής σας το εκδίδει για εσάς. Από την εποχή του COVID, η διαδικασία είναι σε μεγάλο βαθμό ψηφιακή, αλλά σε κάποιες περιπτώσεις απαιτείται φυσική παρουσία στη ΔΟΥ. Με το ΑΦΜ, λαμβάνετε επίσης τους κωδικούς πρόσβασης στο TAXISnet, οι οποίοι είναι απαραίτητοι για την πληρωμή φόρων ακινήτων και για κάθε ηλεκτρονική υποβολή.

Συμβουλή: Φυλάξτε προσεκτικά τους κωδικούς πρόσβασης. Μια φορά έμεινα κλειδωμένος εκτός συστήματος και χρειάστηκα εβδομάδες για να επαναφέρω την πρόσβαση.

Άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού

Εδώ πολλοί αιτούντες υποτιμούν τον χρόνο που απαιτείται. Οι τράπεζες είναι αυστηρές με το KYC και κάθε ραντεβού μπορεί να χρειαστεί εβδομάδες για να κλειστεί.

Έγγραφα που μου ζητήθηκαν:

Διαβατήριο και Πληρεξούσιο (POA)
Απόδειξη ΑΦΜ
Απόδειξη εισοδήματος (μισθοδοτικές καταστάσεις ή τραπεζικές κινήσεις)
Απόδειξη αγοράς ελληνικής SIM κάρτας (ναι, όντως)
Λογαριασμός ΔΕΚΟ ή άλλο αποδεικτικό διεύθυνσης

Να περιμένετε επαναλαμβανόμενες επισκέψεις και επιπλέον αιτήματα. Στη δική μου περίπτωση, η πρώτη τράπεζα απέρριψε την αίτησή μου επειδή δεν δέχτηκε τα ξένα έγγραφα εισοδήματος. Χρειάστηκαν σχεδόν δύο μήνες μέχρι να εγκρίνει η επόμενη τράπεζα την αίτησή μου.

3. Αναζήτηση Ακινήτου, Έλεγχος Νομιμότητας Συμβόλαια

Αυτό είναι το διασκεδαστικό κομμάτι — αλλά και επικίνδυνο αν δεν γίνει σωστός έλεγχος νομιμότητας.

Αναζήτηση

Οι περισσότεροι χρησιμοποιούν το Spitogatos (ελληνική πλατφόρμα ακινήτων), αλλά πολλές από τις καλύτερες προσφορές δεν εμφανίζονται ποτέ διαδικτυακά. Η συμβουλή μου: δικτυωθείτε με τοπικούς μεσίτες.

Τύποι ακινήτων που πληρούν τις προϋποθέσεις:

Νεόδμητα
Ανακαινισμένα νεοκλασικά
Μετατροπές επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες
Ορισμένα ακίνητα προς ανακαίνιση (με προσοχή)

Due Diligence

Ο δικηγόρος σας θα:

Θα ελέγξει τυχόν χρέη ή υποθήκες που βαρύνουν το ακίνητο
Θα επαληθεύσει τη χωροθέτηση και τις άδειες
Θα ζητήσει τεχνική έκθεση μηχανικού (ενεργειακή κλάση, αμίαντος, δομικά ζητήματα)

Συμβόλαια

Προκαταρκτικό συμβόλαιο: Καταβολή προκαταβολής (συνήθως 10%).
Τελικό συμβόλαιο: Υπογράφεται σε συμβολαιογράφο και στη συνέχεια καταγράφεται στο υποθηκοφυλάκειο/κτηματολόγιο.

3.1 Υποθηκοφυλάκειο / Κτηματολόγιο Πιστοποιητικό Αντικατάστασης

Αυτό το βήμα σχεδόν δοκίμασε την υπομονή μου. Στην Αττική, η καθυστέρηση στο υποθηκοφυλάκειο/κτηματολόγιο είναι γνωστή. Στην περίπτωσή μου, η έκδοση του πιστοποιητικού καταγραφής πήρε πάνω από έξι μήνες.

Ευτυχώς, η κυβέρνηση πλέον επιτρέπει στους δικηγόρους να εκδίδουν βεβαίωση ακινήτου, η οποία μπορεί να χρησιμοποιηθεί αντί του πιστοποιητικού καταγραφής για αιτήσεις Golden Visa. Χωρίς αυτήν, θα είχα περιμένει μισό χρόνο μόνο για να καταθέσω την αίτηση βίζας μου.

4. Υποβολή και Επεξεργασία Αίτησης Golden Visa

Μόλις ολοκληρωθεί η αγορά του ακινήτου σας, ο δικηγόρος σας υποβάλλει την αίτηση Golden Visa μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του Υπουργείου Μετανάστευσης.

Τα απαιτούμενα έγγραφα περιλαμβάνουν:

Αντίγραφο διαβατηρίου και φωτογραφίες
Απόδειξη αγοράς ακινήτου (συμβόλαιο / βεβαίωση)
Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ)
Απόδειξη ασφάλισης υγείας
Αίτηση + Πληρεξούσιο (POA)
Καταβολή τελών (~€2.000 κύριος αιτών, €150 ανά μέλος οικογένειας)

Παρακολούθηση: Υπάρχει πλέον ηλεκτρονική πλατφόρμα για την παρακολούθηση της πορείας της αίτησης. Μέσα σε λίγες εβδομάδες, λαμβάνετε προσωρινή άδεια διαμονής σε μορφή PDF (χωρίς φυσική κάρτα). Αυτό σας επιτρέπει να παραμένετε στην Ελλάδα μέχρι να εκδοθεί η κανονική άδεια.

4.1 Διορθώσεις Εγγράφων Ανταλλαγή Διευκρινίσεων

Εδώ η θεωρία συχνά διαφέρει από την πράξη. Το Υπουργείο ζητά συχνά διορθώσεις, όπως:

Ελλείψεις σε δηλώσεις συμβολαιογράφου
Λάθος μέθοδος μεταβίβασης
Ελλιπείς μεταφράσεις

Στη δική μου περίπτωση, η έλλειψη apostille καθυστέρησε την έγκριση για τρεις μήνες.

Pro Tip: Έχετε πάντα επιπλέον επικυρωμένα αντίγραφα και προετοιμαστείτε περισσότερο από το αναγκαίο. Η διόρθωση θεμάτων μετά την υποβολή μπορεί να καθυστερήσει τη διαδικασία για μήνες.

5. Συλλογή Βιομετρικών Έκδοση Τελικής Άδειας

Μόλις εγκριθεί η αίτησή σας, θα κληθείτε για βιομετρικά στοιχεία (δακτυλικά αποτυπώματα, φωτογραφία, υπογραφή).

Πού: Στην Υπηρεσία Μετανάστευσης ή στα νέα βιομετρικά κέντρα.
Τι να φέρετε: Διαβατήριο, απόδειξη αίτησης, ασφάλιση.

Μετά τη συλλογή των βιομετρικών, χρειάζονται περίπου 2–4 μήνες για να εκδοθεί η φυσική κάρτα άδειας διαμονής. Η ισχύς της άδειας ξεκινά από την ημερομηνία της προσωρινής άδειας, όχι από την παραλαβή της κάρτας.

Προειδοποίηση: Αν καθυστερήσετε να κάνετε τα βιομετρικά, χάνετε μήνες από τη συνολική 5ετή ισχύ της άδειας.

6. Ζωή μετά τη Golden Visa: Πλεονεκτήματα, Μειονεκτήματα Πραγματικότητα

Αυτά είναι τα σημεία που δεν αναφέρονται ποτέ στα «γυαλισμένα» φυλλάδια.

Τραπεζικές δυσκολίες

Ετήσιες ενημερώσεις KYC: η τράπεζά μου είχε παγώσει τον λογαριασμό μέχρι να προσκομίσω νέα φορολογικά έγγραφα.
Η διπλή ταυτοποίηση απαιτεί ελληνική SIM — πρόβλημα αν ζείτε στο εξωτερικό.

Υγειονομική περίθαλψη

Πληρώνετε ιδιωτική ασφάλιση, αλλά μπορείτε να χρησιμοποιήσετε δημόσια νοσοκομεία αν εγγραφείτε ως κάτοικος.

Φόροι

Ο ετήσιος φόρος ακινήτων (ENFIA) ισχύει κανονικά.
Παραμένετε φορολογικός μη κάτοικος, εκτός αν δηλώσετε πλήρη φορολογική κατοικία στην Ελλάδα.

Περιορισμοί στη μίσθωση

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb) δεν επιτρέπονται στο πλαίσιο της Golden Visa. Μπορείτε να νοικιάσετε μόνο με μακροχρόνια μίσθωση.

6.1 Ανανέωση Διατήρηση της Επένδυσης

Η άδεια διαρκεί 5 χρόνια. Για την ανανέωση, πρέπει να:

Εξακολουθείτε να κατέχετε το ακίνητο που πληροί τα κριτήρια
Έχετε σε ισχύ ασφαλιστήριο υγείας
Διατηρείτε ενεργό ΑΦΜ και όλα τα έγγραφα σε τάξη

Ξεκινήσετε τη διαδικασία τουλάχιστον ένα έτος πριν από τη λήξη

Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

Πόσο διαρκεί στην πράξη η διαδικασία για Golden Visa στην Ελλάδα το 2025;

Θεωρητικά, 3–6 μήνες. Στην πραγματικότητα, υπολογίστε 9–12 μήνες λόγω καθυστερήσεων στις τράπεζες, εκκρεμοτήτων στο Κτηματολόγιο και αιτημάτων για διορθώσεις.

Μπορώ να νοικιάσω το ακίνητό μου ή να το χρησιμοποιήσω για Airbnb;

Μπορείτε να το εκμισθώσετε μόνο με μακροχρόνια μίσθωση. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb απαγορεύονται. Παραβιάσεις ενδέχεται να οδηγήσουν σε πρόστιμα ή ακόμα και σε ακύρωση της άδειας.

Οδηγεί η Golden Visa σε υπηκοότητα;

Ναι — μετά από 7 χρόνια συνεχούς διαμονής, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις ένταξης και γνώσης της ελληνικής γλώσσας. Ωστόσο, οι περισσότεροι επενδυτές τη χρησιμοποιούν κυρίως ως εργαλείο διαμονής και όχι άμεσης πολιτογράφησης.

Τελικές Σκέψεις
Η απόκτηση της Ελληνικής Golden Visa δεν είναι ούτε γρήγορη ούτε απλή διαδικασία. Όμως, μόλις ξεπεράσετε τη γραφειοκρατία, αποκτάτε 5ετή ανανεώσιμη άδεια, πρόσβαση στη Ζώνη Σένγκεν και τη σταθερότητα της διαμονής στην ΕΕ.